兩國之邊，馬六甲海峽之畔，半個澳門之廣，2500億元之巨——2015年12月，碧桂園向全球展示了一座未來概念城市。在這座森林城市里，綠化、交通等市政規(guī)劃將被重新定義，人們將生活在一座立體的“森林公園”之中，這無疑將成為人類城市化進(jìn)程的一座里程碑。

　　2015年12月19日7時，北京拉響了第二次嚴(yán)重污染天氣的紅色預(yù)警，與上一次間隔不到半個月。有媒體預(yù)測，未來紅色預(yù)警可能會成為常態(tài)。

　　城市沉疴已久。霧霾、交通擁堵、滿眼鋼筋混凝土……“這是現(xiàn)代化社會帶給我們的結(jié)果。這是最美好的世界，也是最糟糕的世界。”在拉響紅警的前一天，12月18日，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)在“碧桂園集團(tuán)五星戰(zhàn)略暨森林城市中國發(fā)布會”上如是感慨。

　　這是碧桂園一場萬人規(guī)模的項(xiàng)目發(fā)布會。發(fā)布會向世人勾勒了一幅未來藍(lán)圖，一座占地約14平方公里、耗資2500億元的森林城市將在馬來西亞柔佛州填海而成。

　　“這是我有生以來呈現(xiàn)給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城。”楊國強(qiáng)稱。

　　“過去的城市化解決了基本的需求，包括交通、住房的需求。未來的城市需要與自然和諧共生，達(dá)成可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。”美國SASAKI建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所魏主凱說，這家公司曾為北京設(shè)計(jì)了2008年奧林匹克公園。

　　這正是楊國強(qiáng)一直在苦苦尋找的。在他心目中，理想的新型城市是一座被綠化覆蓋的生態(tài)城市，車輛在地下穿行，地面都是公園，建筑外墻長滿植物。

　　兩年前，他終于在馬來西亞找到了實(shí)現(xiàn)自己愿景的土地，他將這座新城命名為“森林城市”。森林城市位于馬來西亞柔佛州伊斯干達(dá)特區(qū)的柔佛海峽，馬六甲海峽入海口，距離新加坡只有2公里，周圍有海草保護(hù)區(qū)和紅樹林沼澤等景觀。

　　最重要的是，這里沒有霧霾，不會堵車。

　　綠色饕餮盛宴

　　“這就像一個森林公園。”在楊國強(qiáng)看來，這座城市的特別之處在于它將全部被綠化覆蓋，是一座生態(tài)城市。

　　整個城市人車分流，地面上只有花園和行人，而車輛只在地下穿行
 

　　1984年白手起家的碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)，恰逢中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展大潮，在200個城市建立了地產(chǎn)項(xiàng)目。截至2015年6月30日，集團(tuán)預(yù)計(jì)總樓面面積已達(dá)到9340萬平方米。

　　即便如此，森林城市對于碧桂園來說，還是一次全新的嘗試與挑戰(zhàn)。

　　12月20日，項(xiàng)目發(fā)布會現(xiàn)場，海貝造型的銷售展覽中心“海之貝”已經(jīng)搭建完成。在當(dāng)天的開放日上，不少碧桂園的老業(yè)主已經(jīng)初步簽訂了購房意向書。

　　放眼望去，中心大廳的巨大沙盤就像一片綠海。所有建筑的外墻都覆蓋著綠意盎然的植物，整個城市人車分流，地面上只有花園和行人，而車輛只在地下層穿行。

　　據(jù)碧桂園副總裁黃宇奘介紹，項(xiàng)目由四個島組成，總面積是13.86平方公里，可以容納幾十萬的人口，半個澳門的大小。“這里的海水、空氣、植被非常好，是天然的度假勝地。”

　　“這就像一個森林公園。”在楊國強(qiáng)看來，這座城市的特別之處在于它將全部被綠化覆蓋，是一座生態(tài)城市。

　　與此同時，森林城市還將通過大面積綠地濕地與園林規(guī)劃的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)雨水資源的蓄存、滲透、凈化及循環(huán)利用，使其成為名副其實(shí)的森林之城。

　　這無疑是一場綠色的饕餮盛宴。森林城市還引用了熱帶雨林的設(shè)計(jì)，將城市分成不同層次。地面、群房、高樓塔樓都被綠色覆蓋。“第一層是填海的，以停車位為主。第二層是核心的交通和附屬的設(shè)施，城市的干道就在二層解決。二層裙樓的頂部，做成綠化的公園，沒有車輛干擾。除此之外，還安排了綠色出行的交通工具，例如有軌電車和未來綠色能源交通，將城市的交通問題徹底根治。”

　　根據(jù)碧桂園的規(guī)劃，首期由六部分組成：交通中心、海之貝、濱海公園、漁人碼頭商業(yè)街區(qū)、森林城市大酒店、游艇區(qū)。規(guī)劃總建筑面積超過30萬平方米，具備豐富的配套生活設(shè)施，包括購物商場、國際學(xué)校、休閑娛樂、交通換乘中心等功能。除此之外，森林城市還采用云計(jì)算技術(shù)搭建智慧城市體系，全島嶼封閉式管理，配備多重安保系統(tǒng)，每個居民、每棟建筑都有一個獨(dú)立的ID身份認(rèn)證。

　　目前，碧桂園還在與合作方——SASAKI，以1平方公里的城市單元為模塊研究設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)問題。按照SASAKI的設(shè)想，功能混合具體而微的小城市設(shè)計(jì)理念，將同樣貫穿在森林城市的構(gòu)建當(dāng)中。

　　同時，他們還在進(jìn)行熱帶氣候模擬計(jì)算。對遮陽、風(fēng)速、地表溫度等指標(biāo)進(jìn)行測試，確保環(huán)境的舒適和宜居程度。

　　一島變四島

　　為了不破壞周邊的洋流環(huán)境，碧桂園不惜減少了自己規(guī)劃填海的面積。

　　值得一提的是，這座城市將全部填海建造。

　　然而，森林城市所在的柔佛海峽是馬來西亞與新加坡的自然邊界。中間經(jīng)過14年談判，在1995年，新加坡和馬來西亞終于正式簽訂協(xié)議，劃分柔佛海峽水域的國際界線。這項(xiàng)協(xié)議將不受未來發(fā)展計(jì)劃的影響，包括填海計(jì)劃。

　　現(xiàn)馬來西亞副首相阿都拉巴達(dá)威正式簽署強(qiáng)調(diào)，協(xié)議的簽訂將解決同航行和船運(yùn)有關(guān)的問題，這包括導(dǎo)航、捕魚、海關(guān)執(zhí)法、水源污染控制等，而雙方也能在已明確界定的所屬水域中執(zhí)法和推行相關(guān)的計(jì)劃。

　　也正因?yàn)榇?，為了不破壞周邊的洋流環(huán)境，碧桂園不惜減少了自己規(guī)劃填海的面積。

　　“我們填海整個項(xiàng)目當(dāng)時的規(guī)劃是20平方公里，但是因?yàn)榄h(huán)評顯示出來洋流的問題，如果按照20平方公里來報的話，可能影響洋流的水流水速等指標(biāo)，從而導(dǎo)致對新加坡的水文環(huán)境有所影響。所以我們主動減少了幾平方公里的規(guī)劃，最后真正通過環(huán)評的是13.86平方公里。”碧桂園執(zhí)行董事、副總裁蘇柏垣說。

　　事實(shí)上，四個島也并非隨便劃定，是專業(yè)顧問根據(jù)32個計(jì)算機(jī)的模擬模型算出來的。也就是說，在計(jì)算機(jī)里模擬水流速度、水質(zhì)引起的變化，在柔佛海峽上布了一些點(diǎn)，拿傳感器去取數(shù)據(jù)，然后放在計(jì)算機(jī)里看切成什么樣的形狀對新加坡那邊影響最小，以期能達(dá)到填進(jìn)土跟沒填一樣，影響為零。

　　“后面我們在整個填海過程中，監(jiān)測上顯示，基本沒對新加坡造成任何影響。”馬來西亞區(qū)域總裁付錦嶺說。

　　碧桂園還在四個島中間設(shè)立了250畝海草保護(hù)區(qū)，并與馬來西亞博特拉大學(xué)合作實(shí)施海草保育計(jì)劃。今年早些時候，付錦嶺還參加了黃金海馬的放生活動。

　　筆者看到工作人員曬出的“海草寶寶”照片，一排排海草幼苗安靜地躺在碧藍(lán)的培育池內(nèi)。

　　另外，碧桂園還加大成本，在填埋區(qū)內(nèi)安裝了淤泥帷幕，以控制該地區(qū)的水流，并監(jiān)測范圍內(nèi)的空氣、噪音和水的質(zhì)量。淤泥帷幕是使用在線系統(tǒng)實(shí)時監(jiān)測水質(zhì)，并根據(jù)監(jiān)管要求，由第三方進(jìn)行日常審核，以確保所有的措施運(yùn)用得當(dāng)。

　　隨著詳細(xì)的環(huán)境影響評估報告獲得馬來西亞的批準(zhǔn)，項(xiàng)目面積從從原先的1978公頃減少到1386公頃，縮小了30%。新加坡外交部發(fā)言人也表示，“我們已經(jīng)收到馬來西亞關(guān)于森林城市的環(huán)境評估報告，并密切研究有關(guān)報告。我們將會與馬國合作，處理任何可能對新加坡造成的跨境影響。

　　前不久，碧桂園向公眾展示的填海土地的面積已到達(dá)1平方公里。與此同時，碧桂園也正計(jì)劃為森林城市申請吉尼斯世界紀(jì)錄，這將會是最大的人工島混合發(fā)展項(xiàng)目。

　　綠化率達(dá)200%

　　“所有馬來西亞項(xiàng)目沒有這么高的環(huán)評要求，這是我們對馬來西亞，也是對國際社會的一個承諾。”

　　按照森林城市項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)人林恭博的介紹，森林城市的主要設(shè)計(jì)垂直綠墻需要考慮的三點(diǎn)是：成本經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)護(hù)難易，以及種植品種。“植物生長空間越寬，土越深，植物長得越好，更加茂盛，相應(yīng)的成本也會越高。因此，每個單元種植的寬度、深度，以及重量都要進(jìn)行把控。今后碧桂園的住宅建筑將大部分選用勒杜鵑(也叫三角梅，常綠攀援狀灌木，喜溫暖濕潤氣候，不耐寒)。”

　　因此，在林恭博看來，與花園城市新加坡相比，現(xiàn)在森林城市垂直綠墻所采用的是一種考慮成本的折中方案。“新加坡的垂直綠化方案，大多數(shù)不適合森林城市模仿借鑒。因?yàn)樾录悠麓怪本G化主要做在商業(yè)建筑上，而住宅方面還是在局部的幾層樓上，挑空出一個綠化空間。”

　　林恭博介紹，“商業(yè)建筑和住宅綠化上的區(qū)別，主要在成本上。商業(yè)建筑可以自身承擔(dān)一個比較高的成本，但是住宅對于客戶來講，他可能不會愿意花那么多錢來承擔(dān)這個垂直綠化成本。”

　　他相信，未來整個城市的垂直綠化形式是多種多樣的，并不一定是現(xiàn)在所設(shè)計(jì)的樣子。“我們研究過世界上現(xiàn)在比較先進(jìn)的垂直綠化方案，大家都有討論。但是作為一個大批量的，城市級的垂直綠化方案，我們肯定折中選擇一個既經(jīng)濟(jì)又漂亮的方案。一些公共建筑上，會選擇一些形態(tài)更加豐富的垂直綠化方案。”

　　據(jù)碧桂園工作人員介紹，森林城市項(xiàng)目一共有四級綠化，包括垂直綠墻、退臺綠化、屋頂花園和地面的景觀花園。其中最富有森林意味的是垂直綠墻的設(shè)計(jì)，按照碧桂園的設(shè)計(jì)，綠化率將達(dá)到百分之二百。

　　另外一個問題是產(chǎn)權(quán)的界定。由于馬來西亞土地私有，房屋的綠化面積是屬于業(yè)主的，而非公共面積，這就增加了碧桂園養(yǎng)護(hù)的難度。林恭博說，他們將在綠墻內(nèi)設(shè)置自動滴灌系統(tǒng)以解決這個問題。

　　除此之外，他們還將利用中水循環(huán)系統(tǒng)處理污水。當(dāng)前的方案是，通過設(shè)置建筑標(biāo)高，讓水自然流入污水處理池，污水池配套濕地公園建設(shè)。每一片區(qū)都有一個污水處理池，集中處理污水，再流入濕地公園，通過特殊植物、特殊土層、砂層結(jié)構(gòu)進(jìn)行凈化，最終使流出的水，達(dá)到馬來西亞的C2標(biāo)準(zhǔn)(即可以直接與人體接觸)。“所有馬來西亞項(xiàng)目沒有這么高的環(huán)評要求，這是我們對馬來西亞，也是對國際社會的一個承諾。”

　　但中水循環(huán)系統(tǒng)勢必會增加建筑成本，這一點(diǎn)林恭博也考慮過。但是他認(rèn)為“成本肯定會有一定提高，但資源的利用也有提升。對于一個海島型的城市來講，淡水資源還是要盡量充分利用。”

　　“作為民營企業(yè)，以前還沒有任何一家企業(yè)來做一個城市的概念。碧桂園作為一個民營企業(yè)這樣做，是下了很大決心。而且已經(jīng)投了那么多資金、人力在里面，共同研究、共同來做這件事情。”林恭博說。

　　城市化里程碑

　　楊國強(qiáng)將其定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”，是集團(tuán)海外戰(zhàn)略的最高代表作。

　　在碧桂園看來，森林城市代表了未來新一代城市形態(tài)和迄今為止人居水平的新高度，標(biāo)志著世界城市建設(shè)進(jìn)入工業(yè)4.0時代，即第四次工業(yè)革命。楊國強(qiáng)將其定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”，是集團(tuán)海外戰(zhàn)略的最高代表作。

　　農(nóng)業(yè)社會進(jìn)入工業(yè)社會以后，化石燃料的使用增加了城市的污染排放量。隨著工業(yè)水平進(jìn)一步提高，第二次世界大戰(zhàn)后，巨型城市在世界范圍內(nèi)不斷涌現(xiàn)，城市病開始凸顯，包括人口密度不斷增加導(dǎo)致的城市擁堵、城市高排放高污染等環(huán)境問題。而碧桂園森林城市的目標(biāo)是，采用智能的方式調(diào)控排放指標(biāo)，降低排放，解決城市擁堵，減少大氣污染等城市病。并通過互聯(lián)網(wǎng)，乃至物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打破現(xiàn)有的城市結(jié)構(gòu)，使城市分區(qū)逐漸淡化，達(dá)到人與自然的和諧共處。

　　“從長遠(yuǎn)來看，我認(rèn)為新加坡將更加繁榮，吸引更多的人。鑒于國土面積較小，或無法容納這么多人…森林城市將會是他們的第二家園。”楊國強(qiáng)12月15日在接受新加坡海峽時報專訪時說。。

　　麥肯錫評估報告專門為森林城市對標(biāo)過國際上三類與森林城市相關(guān)的城市案例。

　　一類是新城開發(fā)的成功案例——迪拜和德國漢堡哈芬市;一類是人工島成功案例——卡塔爾明珠島和卓美亞棕櫚島;一類是綠色智慧城市成功案例——硅谷圣安娜社區(qū)。

　　在麥肯錫的分析下，綠色智慧城市的成功案例或有政府的優(yōu)惠政策，或主打高新技術(shù)，或依靠自身產(chǎn)城融合的優(yōu)勢。硅谷圣安娜社區(qū)的成功在于與知名科技公司合作，利用其智能社區(qū)技術(shù)，為商家和居民提供全面數(shù)字體驗(yàn)。卓美亞棕櫚島制定了超高端旅游占率，興建多樣化高端旅游場所和配套住宅。卡塔爾明珠島憑借永久產(chǎn)權(quán)的突出政策優(yōu)勢，吸引了大量海外投資者。

　　而這份報告中也指出：綠色、智慧城市是全球城市的發(fā)展趨勢，但需要大量資金投入，僅靠政府支持或者一個企業(yè)的投入是無法持續(xù)的。如中東馬斯達(dá)城，希望在沙漠中打造“零碳排放”的未來城市，為此政府投入超過200億美元的投資。然而，目前因?yàn)闊o法實(shí)現(xiàn)收支平衡，不得不放棄很多開發(fā)設(shè)想，整個開發(fā)計(jì)劃也被推遲。森林城市目標(biāo)打造未來綠色城市，必須找到包括政府、城市開發(fā)商、解決方案提供商、終端用戶在內(nèi)的多方協(xié)作的盈利模式。

　　碧桂園正在一步步遵循這種思路在嘗試。

　　森林城市從一開始就獲得了馬來西亞聯(lián)邦政府與柔佛州蘇丹的大力支持，另一合作方是柔佛州人民集團(tuán)私人有限公司，該公司有馬來西亞柔佛州政府背景。與此同時，已被廣東省列入“一帶一路”建設(shè)十大推薦項(xiàng)目。此外，碧桂園也與華為、馬來西亞電信運(yùn)營商簽訂合作備忘錄。2015年，多項(xiàng)財(cái)稅類優(yōu)惠政策也紛紛落地，為產(chǎn)業(yè)入駐保駕護(hù)航。

　　美國加州大學(xué)伯克利分校城市與區(qū)域規(guī)劃博士、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格拉斯·韋伯斯特認(rèn)為，森林城市是城市化過程中的里程碑，“沒有什么比環(huán)保、綠色的智慧城市項(xiàng)目更加的合適。”