根據(jù)國家統(tǒng)計局的可靠數(shù)據(jù)顯示，2005年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已超過五萬余家，其中民營企業(yè)占到了80%的比例。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，而又面臨許多挑戰(zhàn)的情形下，安防系統(tǒng)的建設(shè)也遇到了一個難得的發(fā)展機遇，如何在這一特殊的應(yīng)用環(huán)境下真正體現(xiàn)出安防系統(tǒng)的價值，是一個值得探討的話題。
文/劉恒
房地產(chǎn)開發(fā)商在整個住宅小區(qū)安防系統(tǒng)的應(yīng)用上，主要扮演的是承建者的角色，項目建成后再交給物業(yè)單位來管理。在多數(shù)情況下，開發(fā)商在安防系統(tǒng)的建設(shè)上參與的內(nèi)容主要包括項目前期的報批和招標(biāo)、設(shè)計總圖紙的細部調(diào)整、尋找合適的弱電集成商（乙方）、負責(zé)產(chǎn)品的選型、配合工程進度，最后則是工程完成后的驗收竣工等。
成本較為敏感 急需技防管理作為指導(dǎo)
從目前的情況來看，國內(nèi)大部分城市的住宅小區(qū)安防建設(shè)還是主要由各個房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己樓盤的價格、定位來設(shè)計和安裝，技防主管部門對此并沒有太嚴(yán)格的要求，只是要求一定要安裝視頻監(jiān)控、周界報警等系統(tǒng)，其它的只是做建議性的指引。據(jù)了解，就整個安防系統(tǒng)在住宅小區(qū)的投入來看，造價能達到40元/平方米就已經(jīng)算是質(zhì)量不錯的系統(tǒng)了。
由于國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商都是民營企業(yè)，因此對他們來說，對成本一般都較為敏感，甚至是放在第一位的。在負責(zé)安防系統(tǒng)設(shè)備的人員配置上，一些規(guī)模較大的企業(yè)可能所配備的人員會較齊全一些，而對大多數(shù)普通企業(yè)來講，往往是一兩個工程機電人員就把所有的弱電項目都包下來了。為了降低工程造價的成本，有的開發(fā)商在技術(shù)主管部門非強制性的項目上，能省就省，能少則少，逐層把工程成本壓低下來，但從另一方面，這也使得工程的整體質(zhì)量不高。隨著社會安全問題的日益突出，安全已經(jīng)成為了人們越來越關(guān)心的問題，如何解決住宅小區(qū)安防建設(shè)水平參差不齊的現(xiàn)象，這就急需統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和有效的監(jiān)督。
在一方面，上海是現(xiàn)在較為規(guī)范的城市之一，他們的做法很值得借鑒。在最近該地區(qū)公安局技防辦對住宅小區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)上，進一步要求從2007年8月20日起在居民住宅小區(qū)等技防項目中推廣使用電子圍欄周界報警系統(tǒng)；另外，為進一步加強對居民住宅小區(qū)技防工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，從2007年8月25日起，凡新建居民小區(qū)的技防工程項目（包括三級工程）均應(yīng)報市局技防辦組織評審、驗收。其實，從早些年開始，上海地區(qū)就對住宅小區(qū)建設(shè)提出過明確的規(guī)定，例如，所有應(yīng)用產(chǎn)品都必須經(jīng)過上海公安三所的檢測；在系統(tǒng)設(shè)計之初就基本上把六大系統(tǒng)（監(jiān)控、防盜報警、巡更、周界報警、訪客對講和門禁控制）都在圖紙上標(biāo)明了，什么地方要裝，什么地方可以不裝等等，這些細項的要求都被規(guī)定了下來。
上海剛泰置業(yè)有限公司的工程技術(shù)管理部副總監(jiān)謝偉志介紹道：“我們在開工之前，需要經(jīng)過一套政府報批流程，批文包括供水、供電、排水、排污、衛(wèi)生防疫，還包括公安這一塊，全部都要做出批示意見，完成之后就送到設(shè)計院，設(shè)計院根據(jù)政府相關(guān)部門的要求就可以把方案定下來。開發(fā)商的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙進行局部的修改和調(diào)整，完了以后就開始招標(biāo)?！?因此，對于上海地區(qū)的開發(fā)商來講，第一是要滿足技防部門的要求，要通過工程驗收；第二則是考慮成本，這在一定程度上也保證了小區(qū)安防系統(tǒng)的建設(shè)質(zhì)量。
采購環(huán)節(jié)出現(xiàn)新變化
在房地產(chǎn)業(yè)對安防設(shè)備，特別是對講設(shè)備的采購上，一般有兩種方式，一種是非固定式；另一種則是近年來興起的“甲購”或“集團采購”等較為固定的簽約采購模式。
金地集團深圳公司成本管理部的資深造價工程師畢洪雨介紹道，我們實行集團采購的模式是從2005年開始的，戰(zhàn)略采購的第一個部品就是可視對講產(chǎn)品。隨著近年來金地集團的迅速發(fā)展，在全國各地的項目數(shù)量眾多、規(guī)模較大，但由于現(xiàn)在市場上不同廠家的可視對講產(chǎn)品差異性較大，如果不能保證統(tǒng)一的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，那么將會在產(chǎn)品使用和后期維護方面出現(xiàn)很大的問題，甚至?xí)黾庸こ痰馁M用和成本。從這些方面考慮，我們覺得集團采購能最好地滿足以上需求。目前，金地集團指定視得安羅格朗為長期合作的戰(zhàn)略合作伙伴。
通過這種固定的采購渠道，既能使集團下屬各項目都能有穩(wěn)定的產(chǎn)品品質(zhì)作保障，又能在成本上取得一定的優(yōu)惠，方便日后的維護保養(yǎng)，因而這種模式被越來越多的開發(fā)商所采用。當(dāng)然從另一方面講，要獲得這種長期合作，開發(fā)商這邊必須要有一定的采購量來做保證；另外，現(xiàn)在的開發(fā)商也對廠商有了更多的要求，例如：必須是國內(nèi)知品牌、有較高的市占率、產(chǎn)品性能良好、研發(fā)能力強、生產(chǎn)和供貨能力要穩(wěn)定等等。
此外，值得注意的是，目前一些實力較強的開發(fā)商與廠商之間的合作又有了新的動向。從2008年起，大連正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和安居寶正式成為合作伙伴關(guān)系，除了專門采用安居寶的產(chǎn)品外，更進一步的是，他們會從實際項目出發(fā)提出需求和想法，要求廠商在一定的時間內(nèi)開發(fā)出符合要求的新產(chǎn)品，該新產(chǎn)品會第一時間內(nèi)用在該開發(fā)商自己的項目上，同時開發(fā)商還會在研發(fā)費用上做一定的投資，之后這些新產(chǎn)品也可以用在其他的客戶項目上。
該公司智能化項目經(jīng)理郭殿春表示，我們不僅僅滿足于集團采購的方式，這也許會在價格上有一定的優(yōu)惠，但我們更希望產(chǎn)品的功能能夠滿足我們不同樓盤的實際需要。例如，目前在家居控制上，很少有國內(nèi)廠家能夠集成背景音樂這一功能，而我們希望能夠?qū)⑺稍谥悄芗揖拥慕K端或插卡使用，通過我們和安居寶的這種合作模式，能夠把我們的需求與廠商更緊密地聯(lián)結(jié)在一起。
“當(dāng)然，我們也有對新產(chǎn)品應(yīng)用的顧慮，正因如此，我們從去年8月份開始對國內(nèi)外的幾家廠商都進行了嚴(yán)格的考察，我們對購房者做出了智能化的承諾，但如果我們的產(chǎn)品或系統(tǒng)達不到的話，對自身的品牌建設(shè)也是一種負面的影響。因此，我們非常慎重。我們對安居寶的產(chǎn)品和技術(shù)較為了解，另外我們在考察的過程中，從廠商的公司實力、注冊資金、研發(fā)人員的數(shù)量、產(chǎn)品的開發(fā)思路、產(chǎn)品性能的成熟度等方面進行了逐一的評分，同時參觀他們的工廠和樣板工程，在綜合了多方面的因素之后，最終今年年初我們確定了和安居寶的合作關(guān)系?！?
更樂意使用成熟產(chǎn)品
中國是一個新興的市場，人們普遍對新事物的接受能力較強，也樂于使用新產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場上也是一樣。開發(fā)商們通常會在宣傳他們的樓盤時，將“安全”或“智能化家居”作為樓盤的一個“賣點”；當(dāng)然，對于他們來講，增加一些高新科技的產(chǎn)品，也能為他們帶來一定的贏利空間。何樂而不為？
正源房地產(chǎn)公司的郭殿春表示道，該公司總部對智能化建設(shè)這一塊一直都非常重視，每年都會有一些突破，應(yīng)用一些新的技術(shù)。在產(chǎn)品采購上，公司有自己的技術(shù)委員會，每年都會對市場上最新的產(chǎn)品和技術(shù)做調(diào)研，同時也會對新技術(shù)應(yīng)用所帶來的投資，和將來的回報做評估，評估報告出來后，會交給公司的執(zhí)委會來決定是否需要采用。
對于這些規(guī)模較大的開發(fā)商來講，運用新產(chǎn)品的一個重要條件就是，開發(fā)該項新產(chǎn)品的廠商一定要有相當(dāng)?shù)募夹g(shù)研發(fā)實力，以及和他們有穩(wěn)定的合作關(guān)系。例如，金地在與視得安羅格朗的合作中，有時也會采用廠商開發(fā)出來的新產(chǎn)品，用金地集團畢洪雨的話講，這也是一種“雙贏”，房地產(chǎn)開發(fā)商為廠商提供了一個很好的展示平臺，而自己也可以作為市場的領(lǐng)先者，進行新產(chǎn)品的實踐創(chuàng)新，為樓盤增加“亮點”，同時在產(chǎn)品的開發(fā)過程中彼此之間也會有技術(shù)需求上的溝通。
這當(dāng)然是最好的效果。但是從整體市場來看，由于開發(fā)商在這一應(yīng)用領(lǐng)域中較為特殊的角色定位，他們一般只負責(zé)安裝，不管使用，因此往往以工程完工為目的，導(dǎo)致在應(yīng)用觀念上也主要以安全、可靠為首選。大部分普通的開發(fā)商現(xiàn)在要求的是：產(chǎn)品一定要是國內(nèi)知名品牌，一定要是市場上有的、成型的產(chǎn)品，不需要為我專門進行開發(fā)。
這也是他們從很多次的經(jīng)驗教訓(xùn)中得出的結(jié)論。某開發(fā)商就介紹到，有一次某位承包商信誓旦旦地說自己開發(fā)了一個門禁產(chǎn)品，而該開發(fā)商也想在系統(tǒng)投入上能節(jié)約一點，因而采用了這套門禁系統(tǒng)，但在實際應(yīng)用中才發(fā)現(xiàn)這個新開發(fā)的產(chǎn)品有很大的局限性，而且后來由于該套系統(tǒng)主要的開發(fā)人員跳槽走了，系統(tǒng)也就“灘”掉了，后面還出了很多維修保養(yǎng)的問題，業(yè)主也投訴多多，最后整個系統(tǒng)被全面換掉，投資反而更大。
因此，現(xiàn)在很多開發(fā)商在面對眾多找上門來的廠商，都會首先說：請把你們的樣板工程，或工程實力給我看一下，或者是先從其他的渠道去了解廠商的實力，側(cè)面打聽產(chǎn)品運用的效果等等，再來判斷是否有合作的可能。
在我們此次重點調(diào)查的對講產(chǎn)品上，我們發(fā)現(xiàn)，視得安羅格朗、弗曼克斯、悉亞特、安居寶、振威、福建冠林等品牌在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中都具有較好的品牌形象，特別是在外觀設(shè)計上，國外品牌更占優(yōu)勢。
期待廠商更多的支持
目前，在房地產(chǎn)開發(fā)的整體投入上，安防系統(tǒng)所占的資金比重還不是很大，在人員的投入上也有限，很多機電人員不僅要負責(zé)安防設(shè)備，還要負責(zé)其他弱電項目（空調(diào)設(shè)備等），因此很難做到對一個產(chǎn)品有很深入的了解。另外，在走訪中，我們也了解到，除了電子產(chǎn)品本身存在的老化問題之外，在住宅小區(qū)的對講系統(tǒng)應(yīng)用中，問題比較多的是出現(xiàn)在工程安裝的過程中，例如，由于施工質(zhì)量不佳所引起的產(chǎn)品最終顯示效果不好等等。在這些方面，開發(fā)商們期待得到更多廠商的支持。
例如，現(xiàn)在很多廠商都會加強市場培訓(xùn)工作，把施工人員、相應(yīng)的管理人員組織起來，向他們詳細介紹系統(tǒng)的原理、施工的注意事項、實際的操作程序等等，幫助客戶深入了解產(chǎn)品和系統(tǒng)的性能，從另一方面也提高了工作的效率，如果發(fā)生一些簡單的問題，工程人員或物業(yè)管理人員自己就可以處理。
而為了協(xié)助提高施工質(zhì)量，視得安羅格朗特別推出了《工程安裝手冊》和《工程安裝調(diào)試手冊》，為工程商引入了一套施工的規(guī)范操作制度，幫助開發(fā)商一起來監(jiān)督管理施工的質(zhì)量，通過體系控制的方式來提高系統(tǒng)品質(zhì)。
總體來看，伴隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，住宅小區(qū)的安防建設(shè)進入了一個高速發(fā)展的階段，開發(fā)商在安防應(yīng)用上也有了新的模式和新的需求，在這一特殊的民用市場上，如何借助技防規(guī)范，加強對實際應(yīng)用的指導(dǎo)，以及進一步提升使用者對安防應(yīng)用的認識是當(dāng)務(wù)之急。
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