居民小區(qū)綠地、停車場發(fā)生糾紛很常見
四川首個涉及房屋共用部位項目劃分的地方標準出臺，小區(qū)共用物業(yè)糾紛將有據可依
居民小區(qū)電梯不聽使喚、水管因老化爆裂漏水、煙道堵塞濃煙倒灌……這些小區(qū)共用設施出現(xiàn)問題，到底該哪個掏腰包?小區(qū)綠地里種菜，居民樓頂上修私人花園，物管該不該管?該怎樣界定物管和業(yè)主之間的職責?
昨日，華西都市報記者從成都質監(jiān)局獲悉，四川首個涉及房屋共用部位項目劃分的區(qū)域性地方標準《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》已通過省質監(jiān)局批準，并正式實施。
成都標準化研究院相關負責人表示，新標出臺后，將對長期以來困擾市民的房屋共用部位維修問題有章可依。
案例
換門禁系統(tǒng)居民不愿交錢辦門卡
今年7月，成都合江亭附近某小區(qū)貼出告示。告示提出，為避免小區(qū)安全隱患，經小區(qū)物管公司與業(yè)主委員會共同協(xié)商，決定拆除原本設計裝飾架，并對大門增設進出門刷卡系統(tǒng)(身份識別IC卡)，以及新安裝監(jiān)控設施及機動車刷卡系統(tǒng)。
告示同時提出，工程費用共計約為23萬元，由物業(yè)公司和業(yè)主共同承擔。業(yè)主以每張門卡40元的形式承擔部分工程款，余下的工程款由物管公司承擔。
小區(qū)部分業(yè)主不答應，認為門禁卡太貴。有人提出：“小區(qū)物管費已包含有維修基金，業(yè)主不應該出升級門禁的錢?！睒I(yè)主楊先生更想不通：花幾十萬元買了房子，進自己的家還要先交錢辦門禁卡?[nextpage]
案例
綠地種菜物管稱“無權制止”
家住川陜大道旁某小區(qū)的市民高先生很郁悶。今年4月，他每天散步都會發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的公共綠地里長出了土豆、紅薯等各類蔬菜。有的綠地被開墾出一道道田壟，并播了種。郁郁蔥蔥的蔬菜幼苗，讓小區(qū)綠地看起來像菜園子。
高先生說，附近一條“濱河”從小區(qū)邊流過，臨近小區(qū)的一側河堤上，兩年前本長著成片的青草，如今河堤上卻是田園風光。對鄰居開荒之舉，高先生說：“公共綠地是大伙掏錢買的，憑什么就你拿來種菜?”
該小區(qū)的物管也很無奈。一工作人員表示，居民在綠地中種菜、養(yǎng)雞等行為他們一直都在干涉。可物管不是執(zhí)法部門，對小區(qū)內共用部分管理無章可循?！拔锕軟]有權利去禁止，只有教育和勸解，但收效欠佳。”
出臺背景
房管局牽頭多部門聯(lián)定標準
由于缺乏明確界定和分類，長期以來，居民小區(qū)，特別是老式小區(qū)，關于房屋共用部位、共用設施的維修、改造，一直是困擾居民和物管的難題。
昨日，成都標準化研究院相關工作人員介紹，據成都房管局調查發(fā)現(xiàn)，當前我國沒有對房屋共用部位、共用設施設備維修項目明確分類的指導性文件。
當遇到房屋共用部位、共用設施設備需要維修、更新、改造時，管理部門、維修單位、小區(qū)物管、業(yè)主等各方很容易產生分歧，難于操作。這導致房屋共用部位、共用設施設備不能及時進行維修，給業(yè)主造成不便甚至出現(xiàn)安全隱患。
為解決這一問題，成都房產管理局牽頭并負責組織成立以成都標準化院、中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會、成都住房專項維修資金監(jiān)督管理辦公室等部門組成的標準編制小組，進行相關編制工作。
成都質監(jiān)局官方網站透露，目前這一區(qū)域性地方標準已通過省質監(jiān)局批準，并已正式實施。
內容細分
承重墻體屋頂都是共用部位
此次出臺的新標準，對房屋共用部位、共用設施設備維修項目的狀態(tài)作出清晰分類。新標準同時給出了參考依據，并引導管理部門、維修單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主等幾方合理解決維修、更新、改造等問題。
如，新標參照以往的相關規(guī)定、標準，將共用部位定義為“由多個所有權人共同擁有，其主體承重結構部位和共用面積所構成的部位”(一般包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道等)。
同時，將共用設施設備定義為“由多個所有權人共同擁有，并由其共用的房屋的設施設備(一般包括綠地、電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、非經營性車場或車庫等)。
新規(guī)同時對小區(qū)共用部位的維修和改造，以及共用設施設備的維修、更新和改造都作出了界定。
成都標準化院相關負責人表示，該標準的出臺，對今后解決物業(yè)糾紛，有著較強指導意義。如小區(qū)門禁系統(tǒng)，在新標中屬于共用設施設備中的弱電系統(tǒng)，其更換、維修或改造由誰負責，新標都有明確規(guī)定。以后小區(qū)再遇上相關問題，都可按新標上的規(guī)定來辦，不需要再為該誰出錢而推來推去了。
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