【安防知識(shí)網(wǎng)】眾所周知，以往物業(yè)公司往往只能被動(dòng)接受智能化系統(tǒng)，導(dǎo)致有時(shí)存在智能化設(shè)施不完善或無法使用的情況，給后期物業(yè)管理造成較大的困擾。而今，規(guī)模比較大的物業(yè)公司在商務(wù)辦公樓建設(shè)期就開始介入。

　　據(jù)了解，中海物業(yè)就從管理角度對(duì)物業(yè)使用功能、建筑平面設(shè)計(jì)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、物業(yè)區(qū)之交通道路分布控制要求、工程設(shè)施/設(shè)備房位置/功能之合理性、消防/保安監(jiān)控設(shè)備位置及功能等提供專業(yè)建議，以滿足日后物業(yè)管理者及使用者的諸多需求。用吳美剛的話來說，就是“開發(fā)商可以考慮節(jié)省成本，但不能因此砸了物業(yè)的品牌”。

　　他表示，“在深圳規(guī)模較大的物業(yè)公司幾乎都有同樣的想法，而在建設(shè)期開發(fā)商一般都可以接受我們提出的建議。”在樓盤移交物業(yè)公司之后，由物業(yè)對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行交接驗(yàn)收。交接驗(yàn)收之后，再由設(shè)備商負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)。

　　對(duì)于物業(yè)公司來說，日常工作就是通過技防+人防的方式，保障整個(gè)大樓及人員的安全，因此，物業(yè)公司也格外重視樓盤的安防系統(tǒng)，更深入地參與到系統(tǒng)設(shè)計(jì)、設(shè)備選型中去，同時(shí)，也更加重視系統(tǒng)保養(yǎng)和維護(hù)。“以安全管理為工作核心，一方面服務(wù)于地產(chǎn)商，以優(yōu)質(zhì)的管理配合地產(chǎn)商租售;另一方面，服務(wù)于業(yè)主，以安全管理贏得租戶信賴，避免無端的糾紛，”吳美剛表示。

　　例如，商務(wù)辦公樓人員復(fù)雜，需要對(duì)人員進(jìn)行判斷和識(shí)別;避免盜竊事件發(fā)生，或“偵破”大樓內(nèi)的盜竊事件;應(yīng)急事件發(fā)生之后的調(diào)度和疏散，等等。就目前而言，視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)是物業(yè)日常安全管理的必須手段。

　　監(jiān)控系統(tǒng)：建設(shè)期間物業(yè)提出布點(diǎn)要求

　　對(duì)于物業(yè)公司來說，監(jiān)控系統(tǒng)具備兩大好處：一，可通過布點(diǎn)來減少人力;二，由于進(jìn)出辦公樓的人員非常復(fù)雜，單純依靠值班人員記住每一個(gè)人的面孔幾乎不可能，因此，物業(yè)公司非常依賴視頻監(jiān)控系統(tǒng)錄像及事后查證，以及輔助物業(yè)人員管理的功能。作為物業(yè)管理的主要手段，監(jiān)控在辦公樓安防系統(tǒng)中約占70-80%。

　　而從開發(fā)商和物業(yè)公司的角度看，兩者的需求有所不同，前者只要根據(jù)國(guó)家或地方規(guī)定(如國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》GB50348，上海市強(qiáng)制性地方標(biāo)準(zhǔn)《重點(diǎn)單位重要部位安全技術(shù)防范系統(tǒng)要求第8部分：旅館、商務(wù)辦公樓》)布點(diǎn)即可，而后者則更希望監(jiān)控布點(diǎn)考慮更周全。如：開發(fā)商的想法是在主要出入口布點(diǎn);而物業(yè)希望所有可能進(jìn)入的入口都布點(diǎn)。因此，在樓盤移交物業(yè)之后，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)實(shí)際需求提出報(bào)告請(qǐng)開發(fā)商考慮加點(diǎn)。有的樓盤在設(shè)計(jì)時(shí)可能才幾十個(gè)點(diǎn)位，但物業(yè)接手后可能增加到一兩百個(gè)。

　　關(guān)于對(duì)視頻監(jiān)控布點(diǎn)的依賴，吳美剛解釋，“一般，出租性商務(wù)辦公樓每層不只一個(gè)租戶，如果某租戶發(fā)生偷竊事件，我們可以把該租戶的所有進(jìn)出人員的圖像找出來，作為證據(jù)避免與租戶產(chǎn)生糾紛。物業(yè)希望盡量避免類似的糾紛事件發(fā)生，降低投訴率，維持良好的租賃關(guān)系。”尤其當(dāng)前樓市下行，這將是影響業(yè)主續(xù)約的重要因素。[nextpage]

　　門禁系統(tǒng)：因便于管理而重視度驟升

　　現(xiàn)在的變化是，門禁已經(jīng)細(xì)化到租戶，而不只是大堂門禁。尤其是對(duì)于隸屬房產(chǎn)商的物業(yè)公司，除了大堂的門禁系統(tǒng)之外，也會(huì)考慮給辦公樓中的每一個(gè)公司提供一套門禁系統(tǒng)。

　　對(duì)于物業(yè)人員來講，大堂的門禁是比較難管理的。由于白天進(jìn)出人員眾多，大堂門禁系統(tǒng)幾乎處于撤防狀態(tài)，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用;只有在晚上人流稀少時(shí)，才派得上用場(chǎng)。而如果把門禁系統(tǒng)進(jìn)一步延伸到梯控的必要性也不大。吳美剛表示，“梯控系統(tǒng)可以到哪刷哪，但和大堂門禁一樣，人流量一大就難以管理，目前在深圳的商務(wù)辦公樓應(yīng)用不多，除非在高保安等級(jí)的辦公樓，功能才能更好地發(fā)揮。”普通的辦公樓目前還沒有從一進(jìn)電梯就管理行走路線的必要。

　　與大堂門禁、梯控系統(tǒng)相比，每一租戶安裝一套門禁系統(tǒng)更方便物業(yè)管理。待開發(fā)商或物業(yè)在整個(gè)大樓統(tǒng)一安裝門禁系統(tǒng)之后，由物業(yè)根據(jù)租戶的具體需求開放權(quán)限;至于門禁系統(tǒng)的日常管理則由租戶負(fù)責(zé)，租戶可以根據(jù)門禁系統(tǒng)的打印記錄了解本公司的人員出入情況。

　　顯然，一旦租戶內(nèi)部盜竊事件發(fā)生，物業(yè)也可以劃清責(zé)任;而租戶也比較樂意接受這種方式，因?yàn)楝F(xiàn)在幾乎每一家企業(yè)都有自己的門禁考勤系統(tǒng)，物業(yè)安裝對(duì)于他們來說節(jié)省了一筆安裝費(fèi)，同時(shí)也滿足了私密性的要求。

　　防盜報(bào)警系統(tǒng)，布點(diǎn)范圍差異較大

　　在相關(guān)規(guī)定中，商務(wù)辦公樓的防盜報(bào)警系統(tǒng)必須安裝，而實(shí)際中存在覆蓋范圍大小不一的情況。中海的吳美剛表示，“不同物業(yè)公司做法相差較大，有的才幾個(gè)點(diǎn)，有的則比較密集。從實(shí)際需求來看，我們更希望防盜報(bào)警不存在盲區(qū)，而且它的投資不大，在安防系統(tǒng)投資中才占5%左右。”

　　考慮到有的小偷并不會(huì)從正常的路徑進(jìn)入，因此，物業(yè)認(rèn)為其它路線如后門樓梯等處的門都需要安裝探測(cè)器;另外，企業(yè)內(nèi)部的重要地點(diǎn)也需要布防，甚至有的租戶在財(cái)務(wù)室安裝了門禁，還會(huì)安裝紅外報(bào)警設(shè)備。而有的物業(yè)認(rèn)為報(bào)警點(diǎn)不宜太多，因?yàn)橐坏┱`報(bào)將是一件麻煩事，吳美剛對(duì)此表示，“避免誤報(bào)，很重要的一點(diǎn)是在管理上分時(shí)段布防撤防。”例如，包括紅外、門磁在內(nèi)的探測(cè)設(shè)備白天使用不多，主要在晚上發(fā)揮作用，尤其是門磁等一定要在白天撤防。而且關(guān)于報(bào)警點(diǎn)的設(shè)置，需注意與其它系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)。例如，報(bào)警需結(jié)合監(jiān)控進(jìn)行合理布置以聯(lián)動(dòng)，相應(yīng)的地下室、關(guān)鍵出入口、各樓層的電梯廳、樓道、消防道等都要有監(jiān)控點(diǎn)和報(bào)警點(diǎn)，通過報(bào)警打開攝像機(jī)。如禁區(qū)有人非法闖入，需門禁和報(bào)警探頭聯(lián)動(dòng)球機(jī)。

　　不過，報(bào)警做得再完善，如果在系統(tǒng)設(shè)計(jì)階段沒有考慮到人員防范駁接和長(zhǎng)期的維護(hù)，忽略其社會(huì)環(huán)境因素的話，也發(fā)揮不出應(yīng)有功效。SOHO朝外項(xiàng)目部王礫強(qiáng)調(diào)，“物業(yè)公司有沒有及時(shí)處理，或周邊有沒有派出所出警，有沒有接警與處理;以及業(yè)主本身是否具備報(bào)警的能力，是否能有效地利用報(bào)警設(shè)備。這兩方面的因素決定了報(bào)警設(shè)備乃至整個(gè)安防系統(tǒng)最終發(fā)揮多大的效益。”[nextpage]

　　停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，安防需求升級(jí)

　　目前，物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)管理已經(jīng)提出更高等級(jí)的安防需求。有兩個(gè)需求可以看出其安防等級(jí)的提升，第一，以往倒閘處刷卡進(jìn)入或者依靠保安進(jìn)行人為判別;而現(xiàn)在安裝車牌識(shí)別系統(tǒng);第二，以往停車場(chǎng)內(nèi)沒有安防系統(tǒng)，而現(xiàn)在停車場(chǎng)也要布點(diǎn)。由此，停車場(chǎng)在安防系統(tǒng)中的占比也在提升，約在5-10%之間。

　　現(xiàn)在的新建商務(wù)辦公樓基本上都具備車牌識(shí)別系統(tǒng)，吳美剛分析，“車的不可識(shí)別性比較大，依靠肉眼判別比較困難。而如果只靠刷卡進(jìn)入的話，可能存在‘開大眾進(jìn)來，開寶馬出去'的情況。對(duì)于物業(yè)來說，這不僅賠償大，還會(huì)損害樓盤的形象。”而除了新建部分有此考慮之外，一些舊的商務(wù)辦公樓對(duì)車牌識(shí)別系統(tǒng)的需求也出現(xiàn)，像中海物業(yè)管理的樓盤中就有進(jìn)行停車場(chǎng)管理系統(tǒng)改造的。

　　另外，停車場(chǎng)的安防系統(tǒng)除了在進(jìn)出口布點(diǎn)之外，內(nèi)部通道和轉(zhuǎn)角處也會(huì)布點(diǎn)，有的寫字樓甚至針對(duì)老總們的超級(jí)豪華車的固定停車位布點(diǎn)，以記錄人為刮傷、撞車、摩擦事件，作為理賠的重要依據(jù)。

　　不過，雖然停車場(chǎng)的安防需求有提升，但大部分出租性的商務(wù)辦公樓還沒有到采用車輛引導(dǎo)系統(tǒng)的階段。“車輛引導(dǎo)系統(tǒng)在深圳推廣的情況并不太好。我們最多告訴車主是否有空位，沒有引導(dǎo)停到某個(gè)具體位置，停車場(chǎng)的引導(dǎo)更多靠現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員完成，”吳美剛解釋。

　　巡更系統(tǒng)，以離線方式為主

　　對(duì)于物業(yè)公司的保安來說，巡更就是日常工作。它主要作為管理保安人員的手段，而在安防系統(tǒng)中的占比可能連1%都不到?，F(xiàn)有的巡更系統(tǒng)已經(jīng)基本滿足了物業(yè)管理的要求，而對(duì)于作為新品推行的“在線巡更”需求并不大。

　　據(jù)了解，很多物業(yè)公司都采用離線巡更的方式，保安人員按照路線巡更;至于是否更高一層的需求如在線巡更，目前還沒有這個(gè)層次的需求。“在線巡更對(duì)于物業(yè)公司來說，實(shí)時(shí)性的意義并不大，我們可以將離線巡更的記錄打印出來，作為查看巡更人員工作情況或考核的依據(jù)。在線巡更的需求可能在賓館等重點(diǎn)單位存在，但商務(wù)辦公樓目前還沒必要，”吳美剛認(rèn)為。