物業(yè)公司在設(shè)備安裝、采購、維護(hù)過程中，一切從“實(shí)用性”出發(fā)。往往一些新技術(shù)在被沸沸揚(yáng)揚(yáng)討論時(shí)，物業(yè)公司的需求還并沒有到達(dá)非要采用它的階段。本文從物業(yè)單位實(shí)際需求出發(fā)，進(jìn)一步了解他們在打造精品物業(yè)時(shí)，所做的一點(diǎn)一滴的改變。以往，我們常抱怨物業(yè)公司利用智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)水平較低，而實(shí)際上更應(yīng)這樣來定義：為了打造精品物業(yè)，物業(yè)公司已經(jīng)改變被動(dòng)接受的態(tài)度，在安裝、采購、維護(hù)等環(huán)節(jié)變得更加積極主動(dòng)了！

    隨著地產(chǎn)轉(zhuǎn)型經(jīng)營，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)也相應(yīng)做調(diào)整。之前物業(yè)公司可能既服務(wù)于本集團(tuán)的地產(chǎn)商，又服務(wù)于其它地產(chǎn)商；而現(xiàn)在物業(yè)公司已逐漸形成兩種類型，一種是只服務(wù)本集團(tuán)地產(chǎn)商，另一種是以專業(yè)經(jīng)營物業(yè)而成立，服務(wù)于多家地產(chǎn)商。

    深圳市中海樓宇科技有限公司總工程師吳美剛先生介紹，“中海物業(yè)為了專注于自有樓盤的管理，更好地為中海業(yè)主服務(wù)，退出了部分外接項(xiàng)目。而以樹立中海物業(yè)口碑為目標(biāo)，中海物業(yè)已磨礪出兩大競爭優(yōu)勢：一個(gè)是設(shè)備管理專業(yè)化，即有樓宇科技、電梯、環(huán)境工程子公司提供管理與支持。另一個(gè)是保安專業(yè)化，中海有自己招聘和培訓(xùn)的保安隊(duì)伍?！辈徽撌欠?wù)于集團(tuán)地產(chǎn)，還是服務(wù)于多家地產(chǎn)商，物業(yè)公司都需要以“精品物業(yè)”獲得地產(chǎn)商的認(rèn)可。

    尤其是規(guī)模較大的物業(yè)公司，品牌意識(shí)越來越強(qiáng)。以中海物業(yè)為例，吳美剛強(qiáng)調(diào)，“中海內(nèi)部有非常嚴(yán)格的制度督促，維護(hù)物業(yè)品牌形象，品牌重于利益，視品牌如生命。在中海，如果某個(gè)樓盤被人投訴，且投訴內(nèi)容經(jīng)調(diào)查屬實(shí)的，該樓盤管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人會(huì)受到相關(guān)制度的處罰?！?

打造品牌物業(yè)，安全管理更加主動(dòng)
    眾所周知，以往物業(yè)公司往往只能被動(dòng)接受智能化系統(tǒng)，導(dǎo)致有時(shí)存在智能化設(shè)施不完善或無法使用的情況，給后期物業(yè)管理造成較大的困擾。而今，規(guī)模比較大的物業(yè)公司在商務(wù)辦公樓建設(shè)期就開始介入。

    據(jù)了解，中海物業(yè)就從管理角度對物業(yè)使用功能、建筑平面設(shè)計(jì)、停車場管理系統(tǒng)、物業(yè)區(qū)之交通道路分布控制要求、工程設(shè)施/設(shè)備房位置/功能之合理性、消防/保安監(jiān)控設(shè)備位置及功能等提供專業(yè)建議，以滿足日后物業(yè)管理者及使用者的諸多需求。用吳美剛的話來說，就是“開發(fā)商可以考慮節(jié)省成本，但不能因此砸了物業(yè)的品牌”。

    他表示，“在深圳規(guī)模較大的物業(yè)公司幾乎都有同樣的想法，而在建設(shè)期開發(fā)商一般都可以接受我們提出的建議?！痹跇潜P移交物業(yè)公司之后，由物業(yè)對智能化系統(tǒng)進(jìn)行交接驗(yàn)收。交接驗(yàn)收之后，再由設(shè)備商負(fù)責(zé)對物業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)。

    對于物業(yè)公司來說，日常工作就是通過技防+人防的方式，保障整個(gè)大樓及人員的安全，因此，物業(yè)公司也格外重視樓盤的安防系統(tǒng)，更深入地參與到系統(tǒng)設(shè)計(jì)、設(shè)備選型中去，同時(shí)，也更加重視系統(tǒng)保養(yǎng)和維護(hù)?！耙园踩芾頌楣ぷ骱诵?，一方面服務(wù)于地產(chǎn)商，以優(yōu)質(zhì)的管理配合地產(chǎn)商租售；另一方面，服務(wù)于業(yè)主，以安全管理贏得租戶信賴，避免無端的糾紛，”吳美剛表示。[nextpage]

    例如，商務(wù)辦公樓人員復(fù)雜，需要對人員進(jìn)行判斷和識(shí)別；避免盜竊事件發(fā)生，或“偵破”大樓內(nèi)的盜竊事件；應(yīng)急事件發(fā)生之后的調(diào)度和疏散，等等。就目前而言，視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)是物業(yè)日常安全管理的必須手段。

監(jiān)控系統(tǒng)：建設(shè)期間物業(yè)提出布點(diǎn)要求
    對于物業(yè)公司來說，監(jiān)控系統(tǒng)具備兩大好處：一，可通過布點(diǎn)來減少人力；二，由于進(jìn)出辦公樓的人員非常復(fù)雜，單純依靠值班人員記住每一個(gè)人的面孔幾乎不可能，因此，物業(yè)公司非常依賴視頻監(jiān)控系統(tǒng)錄像及事后查證，以及輔助物業(yè)人員管理的功能。作為物業(yè)管理的主要手段，監(jiān)控在辦公樓安防系統(tǒng)中約占70-80%。

    而從開發(fā)商和物業(yè)公司的角度看，兩者的需求有所不同，前者只要根據(jù)國家或地方規(guī)定（如國家標(biāo)準(zhǔn)《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》GB50348，上海市強(qiáng)制性地方標(biāo)準(zhǔn)《重點(diǎn)單位重要部位安全技術(shù)防范系統(tǒng)要求第8部分：旅館、商務(wù)辦公樓》）布點(diǎn)即可，而后者則更希望監(jiān)控布點(diǎn)考慮更周全。如：開發(fā)商的想法是在主要出入口布點(diǎn)；而物業(yè)希望所有可能進(jìn)入的入口都布點(diǎn)。因此，在樓盤移交物業(yè)之后，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)實(shí)際需求提出報(bào)告請開發(fā)商考慮加點(diǎn)。有的樓盤在設(shè)計(jì)時(shí)可能才幾十個(gè)點(diǎn)位，但物業(yè)接手后可能增加到一兩百個(gè)。

    關(guān)于對視頻監(jiān)控布點(diǎn)的依賴，吳美剛解釋，“一般，出租性商務(wù)辦公樓每層不只一個(gè)租戶，如果某租戶發(fā)生偷竊事件，我們可以把該租戶的所有進(jìn)出人員的圖像找出來，作為證據(jù)避免與租戶產(chǎn)生糾紛。物業(yè)希望盡量避免類似的糾紛事件發(fā)生，降低投訴率，維持良好的租賃關(guān)系?！庇绕洚?dāng)前樓市下行，這將是影響業(yè)主續(xù)約的重要因素。

門禁系統(tǒng)：因便于管理而重視度驟升
    現(xiàn)在的變化是，門禁已經(jīng)細(xì)化到租戶，而不只是大堂門禁。尤其是對于隸屬房產(chǎn)商的物業(yè)公司，除了大堂的門禁系統(tǒng)之外，也會(huì)考慮給辦公樓中的每一個(gè)公司提供一套門禁系統(tǒng)。

    對于物業(yè)人員來講，大堂的門禁是比較難管理的。由于白天進(jìn)出人員眾多，大堂門禁系統(tǒng)幾乎處于撤防狀態(tài)，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用；只有在晚上人流稀少時(shí)，才派得上用場。而如果把門禁系統(tǒng)進(jìn)一步延伸到梯控的必要性也不大。吳美剛表示，“梯控系統(tǒng)可以到哪刷哪，但和大堂門禁一樣，人流量一大就難以管理，目前在深圳的商務(wù)辦公樓應(yīng)用不多，除非在高保安等級的辦公樓，功能才能更好地發(fā)揮?！逼胀ǖ霓k公樓目前還沒有從一進(jìn)電梯就管理行走路線的必要。

    與大堂門禁、梯控系統(tǒng)相比，每一租戶安裝一套門禁系統(tǒng)更方便物業(yè)管理。待開發(fā)商或物業(yè)在整個(gè)大樓統(tǒng)一安裝門禁系統(tǒng)之后，由物業(yè)根據(jù)租戶的具體需求開放權(quán)限；至于門禁系統(tǒng)的日常管理則由租戶負(fù)責(zé)，租戶可以根據(jù)門禁系統(tǒng)的打印記錄了解本公司的人員出入情況。

    顯然，一旦租戶內(nèi)部盜竊事件發(fā)生，物業(yè)也可以劃清責(zé)任；而租戶也比較樂意接受這種方式，因?yàn)楝F(xiàn)在幾乎每一家企業(yè)都有自己的門禁考勤系統(tǒng)，物業(yè)安裝對于他們來說節(jié)省了一筆安裝費(fèi)，同時(shí)也滿足了私密性的要求。

防盜報(bào)警系統(tǒng)，布點(diǎn)范圍差異較大
    在相關(guān)規(guī)定中，商務(wù)辦公樓的防盜報(bào)警系統(tǒng)必須安裝，而實(shí)際中存在覆蓋范圍大小不一的情況。中海的吳美剛表示，“不同物業(yè)公司做法相差較大，有的才幾個(gè)點(diǎn)，有的則比較密集。從實(shí)際需求來看，我們更希望防盜報(bào)警不存在盲區(qū)，而且它的投資不大，在安防系統(tǒng)投資中才占5%左右?！?[nextpage]

    考慮到有的小偷并不會(huì)從正常的路徑進(jìn)入，因此，物業(yè)認(rèn)為其它路線如后門樓梯等處的門都需要安裝探測器；另外，企業(yè)內(nèi)部的重要地點(diǎn)也需要布防，甚至有的租戶在財(cái)務(wù)室安裝了門禁，還會(huì)安裝紅外報(bào)警設(shè)備。而有的物業(yè)認(rèn)為報(bào)警點(diǎn)不宜太多，因?yàn)橐坏┱`報(bào)將是一件麻煩事，吳美剛對此表示，“避免誤報(bào)，很重要的一點(diǎn)是在管理上分時(shí)段布防撤防?！崩纾t外、門磁在內(nèi)的探測設(shè)備白天使用不多，主要在晚上發(fā)揮作用，尤其是門磁等一定要在白天撤防。而且關(guān)于報(bào)警點(diǎn)的設(shè)置，需注意與其它系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)。例如，報(bào)警需結(jié)合監(jiān)控進(jìn)行合理布置以聯(lián)動(dòng)，相應(yīng)的地下室、關(guān)鍵出入口、各樓層的電梯廳、樓道、消防道等都要有監(jiān)控點(diǎn)和報(bào)警點(diǎn)，通過報(bào)警打開攝像機(jī)。如禁區(qū)有人非法闖入，需門禁和報(bào)警探頭聯(lián)動(dòng)球機(jī)。

    不過，報(bào)警做得再完善，如果在系統(tǒng)設(shè)計(jì)階段沒有考慮到人員防范駁接和長期的維護(hù)，忽略其社會(huì)環(huán)境因素的話，也發(fā)揮不出應(yīng)有功效。SOHO朝外項(xiàng)目部王礫強(qiáng)調(diào)，“物業(yè)公司有沒有及時(shí)處理，或周邊有沒有派出所出警，有沒有接警與處理；以及業(yè)主本身是否具備報(bào)警的能力，是否能有效地利用報(bào)警設(shè)備。這兩方面的因素決定了報(bào)警設(shè)備乃至整個(gè)安防系統(tǒng)最終發(fā)揮多大的效益?！?

停車場管理系統(tǒng)，安防需求升級
    目前，物業(yè)公司對停車場管理已經(jīng)提出更高等級的安防需求。有兩個(gè)需求可以看出其安防等級的提升，第一，以往倒閘處刷卡進(jìn)入或者依靠保安進(jìn)行人為判別；而現(xiàn)在安裝車牌識(shí)別系統(tǒng)；第二，以往停車場內(nèi)沒有安防系統(tǒng)，而現(xiàn)在停車場也要布點(diǎn)。由此，停車場在安防系統(tǒng)中的占比也在提升，約在5-10%之間。

    現(xiàn)在的新建商務(wù)辦公樓基本上都具備車牌識(shí)別系統(tǒng)，吳美剛分析，“車的不可識(shí)別性比較大，依靠肉眼判別比較困難。而如果只靠刷卡進(jìn)入的話，可能存在‘開大眾進(jìn)來，開寶馬出去'的情況。對于物業(yè)來說，這不僅賠償大，還會(huì)損害樓盤的形象?！倍诵陆ú糠钟写丝紤]之外，一些舊的商務(wù)辦公樓對車牌識(shí)別系統(tǒng)的需求也出現(xiàn)，像中海物業(yè)管理的樓盤中就有進(jìn)行停車場管理系統(tǒng)改造的。

    另外，停車場的安防系統(tǒng)除了在進(jìn)出口布點(diǎn)之外，內(nèi)部通道和轉(zhuǎn)角處也會(huì)布點(diǎn)，有的寫字樓甚至針對老總們的超級豪華車的固定停車位布點(diǎn)，以記錄人為刮傷、撞車、摩擦事件，作為理賠的重要依據(jù)。

    不過，雖然停車場的安防需求有提升，但大部分出租性的商務(wù)辦公樓還沒有到采用車輛引導(dǎo)系統(tǒng)的階段?！败囕v引導(dǎo)系統(tǒng)在深圳推廣的情況并不太好。我們最多告訴車主是否有空位，沒有引導(dǎo)停到某個(gè)具體位置，停車場的引導(dǎo)更多靠現(xiàn)場服務(wù)人員完成，”吳美剛解釋。

巡更系統(tǒng)，以離線方式為主
    對于物業(yè)公司的保安來說，巡更就是日常工作。它主要作為管理保安人員的手段，而在安防系統(tǒng)中的占比可能連1%都不到?，F(xiàn)有的巡更系統(tǒng)已經(jīng)基本滿足了物業(yè)管理的要求，而對于作為新品推行的“在線巡更”需求并不大。

    據(jù)了解，很多物業(yè)公司都采用離線巡更的方式，保安人員按照路線巡更；至于是否更高一層的需求如在線巡更，目前還沒有這個(gè)層次的需求?！霸诰€巡更對于物業(yè)公司來說，實(shí)時(shí)性的意義并不大，我們可以將離線巡更的記錄打印出來，作為查看巡更人員工作情況或考核的依據(jù)。在線巡更的需求可能在賓館等重點(diǎn)單位存在，但商務(wù)辦公樓目前還沒必要，”吳美剛認(rèn)為。 [nextpage]

保養(yǎng)規(guī)范化，改造依需求而定
    設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)是物業(yè)的重要工作。物業(yè)公司對設(shè)備正常運(yùn)行非常重視，不希望發(fā)生因設(shè)備原因而導(dǎo)致業(yè)主投訴。因此，一般物業(yè)內(nèi)部都有一套完整的維修制度。

    例如中海實(shí)行三級保養(yǎng)制：首先是日常保養(yǎng)，對攝像頭、門禁、門磁等設(shè)備進(jìn)行日常的檢查；其次是一級保養(yǎng)，用測試的方式按百分比抽查，每一季度一次，包括球機(jī)控制是否正常、接線是否正常、煙感是否正常報(bào)警、圖像抖動(dòng)或時(shí)有時(shí)無等情況都會(huì)被查出來；再是二級保養(yǎng)，一年一次對所有安防全面體檢，不放過任何一個(gè)點(diǎn)位。為了保證整個(gè)過程的執(zhí)行力度，所有的檢查完畢之后負(fù)責(zé)人需要提交保養(yǎng)記錄。

    以前有的物業(yè)對檢修一拖再拖，導(dǎo)致系統(tǒng)癱瘓，最后即使想修復(fù)又缺乏充裕的資金。而現(xiàn)在，尤其是較大規(guī)模的物業(yè)公司都會(huì)考慮依據(jù)保養(yǎng)記錄及時(shí)更新、及時(shí)維修。這樣，由于每次投入都是小額經(jīng)費(fèi)，也容易獲得業(yè)主委員會(huì)的通過。

    除此之外，物業(yè)公司會(huì)考慮進(jìn)行局部的系統(tǒng)改造，一般根據(jù)三個(gè)方面的需要而定。第一，由于使用較長時(shí)間，設(shè)備已經(jīng)不能滿足要求，損壞率高。第二，新產(chǎn)品出來也會(huì)考慮采用，就像當(dāng)年全部換成DVR一樣；第三，以前采用模擬矩陣，而現(xiàn)在都改用網(wǎng)絡(luò)方式，例如，有的管理處主任希望對重點(diǎn)部位進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。據(jù)了解，有的物業(yè)改造項(xiàng)目的投資已經(jīng)遠(yuǎn)超過10萬。

愿意體驗(yàn)IP
    在出租性的辦公樓中，物業(yè)公司最多考慮局部的IP改造，如上文所言的管理處針對辦公樓重點(diǎn)部位進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控。現(xiàn)有的模數(shù)混合方式已經(jīng)可以滿足基本要求，但這并不意味著物業(yè)公司不想采用數(shù)字化的系統(tǒng)，更多的是苦于“囊中羞澀”。

    實(shí)際上，物業(yè)管理是一個(gè)薄利行業(yè)，如果高額投資IP改造將面臨各式各樣的責(zé)任推脫問題。如果動(dòng)用本體維修基金的話，業(yè)主委員不一定會(huì)通過；另外，由于樓盤已經(jīng)租售完畢，而且設(shè)備使用時(shí)間已經(jīng)很長，開發(fā)商不一定愿意重新投資。因此，是否IP化主要還是取決于樓盤建設(shè)時(shí)期開發(fā)商是否愿意采用。所幸的是，目前已有地產(chǎn)商萌生了將IP化環(huán)境作為亮點(diǎn)吸引租戶的想法。

    而物業(yè)公司也對IP化產(chǎn)生了興趣，主要的障礙在于缺乏體驗(yàn)。很多廠商在大力推廣IP產(chǎn)品，但碰上以實(shí)用性為原則的物業(yè)公司，只推概念是不能說服他的?！癐P方式對管理是否有好處，目前我們沒有體驗(yàn)。建議如果哪個(gè)設(shè)備商做過類似的IP項(xiàng)目或改造，可以來邀請我們?nèi)ビ^摩。如果確實(shí)有好處，我們也會(huì)考慮采用，”吳美剛談到。他認(rèn)為，隨著IP成本降低，與傳統(tǒng)的系統(tǒng)相比，獨(dú)棟大樓采用IP方式的成本不會(huì)超過20％。這也是他樂意去向開發(fā)商推薦的原因。

看重維護(hù)，選購具有延續(xù)性
    物業(yè)公司在維護(hù)、改造中選擇產(chǎn)品或系統(tǒng)時(shí)，售后具有決定性的影響力。有的地產(chǎn)商樓盤遍布各地，樓盤建好之后地產(chǎn)商就會(huì)撤離，物業(yè)公司接手管理之后往往為尋找原廠維修而辛苦奔走。因此，物業(yè)公司非常重視廠家在當(dāng)?shù)厥欠裼芯S護(hù)人員，并且，通常以廠商的售后網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍為重要選擇因素。

    如果廠商提供的售后服務(wù)不錯(cuò)的話，物業(yè)單位也會(huì)考慮延續(xù)采用該品牌，甚至在行使品牌建議權(quán)時(shí)向開發(fā)商推薦。吳美剛提到，“中海就有多個(gè)長期合作的品牌，如停車場門禁廠商捷順，該廠商直到現(xiàn)在都主動(dòng)根據(jù)我們的需求向我們提供培訓(xùn)?！币舱虼?，現(xiàn)在設(shè)備商在進(jìn)行售后、培訓(xùn)時(shí)，變得更加主動(dòng)了。 [nextpage]

    而在產(chǎn)品選購方面，物業(yè)對設(shè)備的自我診斷功能以及可擴(kuò)充性也提出了期望?！霸O(shè)備的損壞率和故障率往往令物業(yè)公司頭痛，致使浪費(fèi)時(shí)間和人力。而如果設(shè)備或系統(tǒng)具備自我檢測和診斷功能的話，對于物業(yè)來說是一件好事，不僅降低了維修的復(fù)雜度，而且也可以便于降低保養(yǎng)費(fèi)，有的問題我們自己就可以解決，”深圳星河物業(yè)工程部蔣明陽提出。至于可擴(kuò)充性，考慮到后期升級改造的需要，他們也希望設(shè)備留有擴(kuò)充的空間，產(chǎn)品不至于很快被淘汰。

未來：安全管理有待提升到“智能化管理”
    小區(qū)的智能化系統(tǒng)以安防系統(tǒng)為主，而商務(wù)辦公樓則以樓控系統(tǒng)為主，因此，與之相比，商務(wù)辦公樓不僅對物業(yè)公司的安全管理能力要求高，也對其智能化系統(tǒng)的管理水平要求高。雖然現(xiàn)階段物業(yè)公司的安全管理的理念在加強(qiáng)，但如何更好地將智能化系統(tǒng)運(yùn)用自如，目前還有待提升。以國家推行的空調(diào)設(shè)置最低為26度為例，它依靠溫度探頭將據(jù)現(xiàn)場取得的數(shù)據(jù)反饋給樓控系統(tǒng)，由樓控系統(tǒng)再去控制溫度和風(fēng)量。有的物業(yè)人員只是把溫度調(diào)到26度，卻忽略調(diào)節(jié)風(fēng)量；而且，探頭采樣點(diǎn)的合理性也沒有經(jīng)過調(diào)試。

    另外，多數(shù)情況下，物業(yè)人員還沒有善加利用智能化系統(tǒng)的輔助管理功能。CNA王永輝認(rèn)為，智能化系統(tǒng)可以和物業(yè)日常管理結(jié)合，最終形成一種工作流程，為物業(yè)管理服務(wù)。例如，當(dāng)一個(gè)報(bào)警產(chǎn)生的數(shù)分鐘之內(nèi)，通過預(yù)先設(shè)定，系統(tǒng)可自動(dòng)向維護(hù)人員發(fā)送一個(gè)短信或撥打一個(gè)電話，如果沒有收到回復(fù)，系統(tǒng)將再發(fā)一次報(bào)警，或向維護(hù)人員的領(lǐng)導(dǎo)發(fā)送報(bào)警。借此，物業(yè)可以了解到該樓棟每個(gè)月的報(bào)警數(shù)量，重要報(bào)警有多少，維護(hù)人員的反應(yīng)情況如何，設(shè)備修復(fù)情況如何等。如果物業(yè)公司服務(wù)于多個(gè)地產(chǎn)商的話，可作為內(nèi)部考核各個(gè)樓盤管理處的一種手段；開發(fā)商也可以將此作為衡量物業(yè)服務(wù)水平的參考因素，而不是等業(yè)主找上門投訴后才知道。當(dāng)然，這種理想效果的實(shí)現(xiàn)，還有待于廠商、集成商的共同引導(dǎo)物業(yè)公司，廠商、集成商也有義務(wù)對物業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)與教育。