事件緣起

　　一篇網(wǎng)文讓它一夜走紅

　　被稱“國內(nèi)最成功開放式小區(qū)”

　　21日，中央發(fā)文“原則上不再建封閉住宅小區(qū)”后，在一篇關(guān)于“為何要拆除住宅小區(qū)圍墻”的公眾號(hào)推送文章中，作者特別提到了宜賓南岸東區(qū)的“萊茵河畔”小區(qū),正是這篇文章讓這個(gè)小區(qū)瞬間走紅。

　　作者在文中是這樣描述該小區(qū)的——

　　“神奇的是，竟然有地產(chǎn)商已經(jīng)做出了‘開放式社區(qū)’，并且成為當(dāng)?shù)赜锌诮员囊坏里L(fēng)景線。那個(gè)樓盤在四川的宜賓，叫做‘萊茵河畔’。整個(gè)樓盤內(nèi)的道路全部向城市開放，住宅的安全防護(hù)體系后退至單元門口。住宅樓單元門直接朝向道路，儼然一副巴黎或紐約街頭的景象。

　　樓盤內(nèi)的道路向城市開放之后，會(huì)亂糟糟嗎?去過的人通常這樣描述：寬敞的步行街干凈整潔，臨街店鋪玻璃窗明亮無占道經(jīng)營，車輛統(tǒng)一停放在規(guī)定地點(diǎn)……”

　　隨后，這篇文章迅速在微信朋友圈傳播。 宜賓“萊茵河畔”小區(qū)也因此迅速走紅，引發(fā)國內(nèi)多家媒體關(guān)注，并被稱為“國內(nèi)最成功的開放式小區(qū)”。

　　但是，萊茵河畔并不是文章所說的“開放式小區(qū)”。

　　老百姓怎么評價(jià)這個(gè)沒有圍墻的樓盤?“萊茵河畔”被認(rèn)為是當(dāng)?shù)刈詈玫臉潜P，甚至有“宜賓人寧愿呆在‘萊茵河畔’哭，也不住在其他樓盤里笑”的說法。

　　現(xiàn)實(shí)中的萊茵河畔是這樣的：

　　但是，宜賓房地產(chǎn)業(yè)界甚至是麗雅置地內(nèi)部，都并不認(rèn)為萊茵河畔就是開放式小區(qū)。業(yè)界人士戲稱：“如果萊茵河畔算是開放式小區(qū)，那么宜賓的翠柏商貿(mào)城、城中央、萬興現(xiàn)代城、金帝莊園、鼎業(yè)興城等都可以叫開放式小區(qū)。”

　　那么，萊茵河畔小區(qū)是不是開放式小區(qū)呢?記者進(jìn)行了實(shí)地探訪。

　　麗雅置地營銷管理部負(fù)責(zé)人告訴記者，萊茵河畔是街區(qū)開放與城市共享，組團(tuán)私密。照此說來，萊茵河畔并非“開放式”小區(qū)。

　　記者實(shí)地走訪也發(fā)現(xiàn)，萊茵河畔一期項(xiàng)目共分為銀杏花園、翠蘭花園、香梅花園、玫瑰花園和雪絨花園五個(gè)完全獨(dú)立的小區(qū)，小區(qū)之間通過街道相連。而在二三期項(xiàng)目中，更是分為西湖灣、麗江灣等更大的封閉小區(qū)。所有封閉小區(qū)中，都有獨(dú)立的門禁系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、花園、道路和消防通道，與其它更大型的封閉小區(qū)沒有本質(zhì)區(qū)別。

　　“所謂的‘宜賓人寧愿呆在‘萊茵河畔’哭，也不住在其他樓盤里笑’其實(shí)只是個(gè)冷笑話，宜賓人沒那么擰巴，也沒那么嬌情。”業(yè)內(nèi)人士楊先生告訴記者，在宜賓，可與萊茵河畔比肩的樓盤很多，比如金帝莊園、城中央、麗雅龍城、龍灣一號(hào)等大型樓盤。在萊茵河畔居住的，也并不是非富即貴的“特殊人群”，也有公務(wù)員、教師和小商人。

　　業(yè)主眼中的萊茵河畔是這樣的：

　　事實(shí)上，萊茵河畔所在的位置是原來的宜賓化纖廠。企業(yè)外遷后土地沒有賣，而是由化纖廠改制后的絲麗雅集團(tuán)成立了國資控股的宜賓麗雅置地有限責(zé)任公司，對原化纖廠廠區(qū)土地進(jìn)行開發(fā)，分三期進(jìn)行建設(shè)。一期項(xiàng)目原本與置信集團(tuán)合作，后來不知何故置信撤出，由麗雅置地獨(dú)立開發(fā)，物業(yè)管理則由麗雅置地旗下的全資子公司雅信物業(yè)負(fù)責(zé)。

　　對于小區(qū)的體驗(yàn)，或許只有身在其中的人才有所體驗(yàn)。“停車位不足，小區(qū)之間的所謂街區(qū)，其實(shí)早已淪為占道停車位，道路環(huán)境甚至比不上人口密度在全國排名靠前的宜賓舊城區(qū)。”家住銀杏花園的鐘女士告訴記者，開發(fā)商下屬的物業(yè)公司請了人來街區(qū)收停車費(fèi)，收費(fèi)較貴。鐘女士質(zhì)疑雅信物業(yè)公司將通道劃為收費(fèi)停車位的法律依據(jù)。

　　而同樣住在萊茵河畔的顏女士告訴記者，“萊茵河畔式的小區(qū)在成都很多，因?yàn)榈貏菰蚧蛘唛_發(fā)時(shí)間的先后，被切割成為若干個(gè)子小區(qū) 。事實(shí)上，子小區(qū)之間都是獨(dú)立封閉的，小區(qū)外的街道兩邊有鋪面，可以行車，都很正常嘛。怎么就成了開放式呢?”顏女士說，最讓她痛苦的還是停車，她現(xiàn)在不得不將車停在離家約10分鐘路程的私人停車場內(nèi)。“萊茵河畔子小區(qū)之間的門禁卡也是不通用的，各是各。”

　　雅信物業(yè)公司相關(guān)人員告訴記者，由于小區(qū)通道在規(guī)劃紅線內(nèi)，從法律上講是屬于全體業(yè)主的，只是由雅信物業(yè)代為管理。在萊茵河畔規(guī)劃時(shí)，即規(guī)劃有地面停車位500余個(gè)，還有部分地下停車位。“停車收費(fèi)是按照小區(qū)內(nèi)部收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在收取，而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意的。”該工作人員表示。

記者調(diào)查

　　它是“開放式小區(qū)”嗎?

　　開發(fā)商內(nèi)部并不這樣認(rèn)為 定義為“建筑群落”

　　但是，在宜賓房地產(chǎn)業(yè)界甚至是其開發(fā)公司麗雅置地內(nèi)部，并不認(rèn)為“萊茵河畔”就是嚴(yán)格意義上的開放式小區(qū)。宜賓本土房地產(chǎn)開發(fā)商楊先生戲稱：“如果萊茵河畔算是開放式小區(qū)，宜賓的翠柏商貿(mào)城、城中央、萬興現(xiàn)代城、金帝莊園、鼎業(yè)興城等都可以叫開放式小區(qū)。”

　　那么，“萊茵河畔”小區(qū)究竟是不是開放式小區(qū)呢?成都商報(bào)記者進(jìn)行了實(shí)地走訪調(diào)查。“萊茵河畔”所在的位置是原來的宜賓化纖廠。企業(yè)外遷后土地沒有賣，而是由化纖廠改制后的絲麗雅集團(tuán)成立了國資控股的宜賓麗雅置地有限責(zé)任公司，對原化纖廠廠區(qū)土地進(jìn)行開發(fā)，分三期進(jìn)行建設(shè)。

　　該小區(qū)的背景資料稱：“萊茵河畔項(xiàng)目是宜賓市首個(gè)純歐式風(fēng)情大盤，位于宜賓市南岸東區(qū)，由宜賓麗雅置地有限責(zé)任公司開發(fā)，總建筑面積83萬平方米，總投資約20億元，計(jì)劃在4年內(nèi)分3期開發(fā)，項(xiàng)目建成后將是宜賓市區(qū)一流的高尚生活社區(qū)，同時(shí)也是宜賓城區(qū)地標(biāo)性建筑群落。”

　　記者注意到，開發(fā)商對萊茵河畔的定義為“建筑群落”。

　　它是什么樣的小區(qū)?

　　由多個(gè)封閉獨(dú)立“子小區(qū)”組成 “門禁卡各用各”

　　成都商報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，萊茵河畔一期項(xiàng)目共分為銀杏花園、翠蘭花園、香梅花園、玫瑰花園和雪絨花園，五個(gè)小區(qū)完全獨(dú)立，小區(qū)之間通過街道相連。道路兩邊鋪面林立，包括銀行、百貨店、西餐廳、電影院等。而在二、三期項(xiàng)目中，更是分為西湖灣、麗江灣等更大的封閉式小區(qū)。所有小區(qū)中，都有獨(dú)立門禁系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、花園、道路和消防通道，從這方面來說，“萊茵河畔”與其他大型封閉小區(qū)并無本質(zhì)區(qū)別。

　　宜賓規(guī)劃建筑系統(tǒng)專業(yè)人士曾先生表示，之前的城市規(guī)劃法律法規(guī)對開放式小區(qū)或封閉式小區(qū)并沒有明確規(guī)定。但企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃過程中，將小區(qū)封閉化是業(yè)內(nèi)潛規(guī)則，因此目前宜賓的商品房，基本都是封閉式小區(qū)，“沒有完全開放的小區(qū)”。

　　業(yè)主鐘女士告訴記者，“萊茵河畔”之前從沒宣傳過開放式小區(qū)的概念，她當(dāng)初選擇此小區(qū)主要還是看重其獨(dú)立小區(qū)的封閉和安全。同樣住在“萊茵河畔”的顏女士告訴記者，“類似萊茵河畔的小區(qū)在成都很多嘛，其實(shí)就是因?yàn)榈貏菰蚧蜷_發(fā)時(shí)間的先后，被切割成為若干個(gè)子小區(qū)。事實(shí)上，子小區(qū)之間都是獨(dú)立封閉的，小區(qū)外的街道兩邊有鋪面，可以行車，很正常。”另外，顏女士告訴記者：“萊茵河畔子小區(qū)之間的門禁卡也是不通用的，各是各。”

連線對話

　　“捧紅”該小區(qū)的網(wǎng)文作者劉德科：

　　無意神化該小區(qū),但規(guī)劃上確有可取之處

　　那么，這個(gè)并非嚴(yán)格意義上的開放式小區(qū)，又是如何一夜之間被稱為“國內(nèi)最成功開放式小區(qū)”的呢?

　　成都商報(bào)記者多方查證發(fā)現(xiàn)，此說法的最早來源是公眾號(hào)德科地產(chǎn)頻道推送的一篇關(guān)于“為何要拆除住宅小區(qū)圍墻”的網(wǎng)文。昨日下午，成都商報(bào)記者聯(lián)系到網(wǎng)文作者劉德科。據(jù)了解，劉德科為財(cái)經(jīng)作家吳曉波旗下微信公眾號(hào)“德科地產(chǎn)頻道”合伙人、資深房地產(chǎn)人。

　　劉德科告訴記者，他沒到宜賓“萊茵河畔”考察過，但看過小區(qū)的衛(wèi)星云圖和某大型房地產(chǎn)集團(tuán)考察“萊茵河畔”后形成的報(bào)告。該報(bào)告認(rèn)為：“此項(xiàng)目在規(guī)劃手法上有對開放式街區(qū)的大膽嘗試，在執(zhí)行力上也有較高實(shí)現(xiàn)度，制造一個(gè)有情趣，充滿生活與和諧氣氛的住區(qū)并不容易。僅此，已值得肯定。”

　　對于究竟何為開放式小區(qū)，劉德科稱，他所理解的所謂開放式，不是說必須所有單元入口都朝馬路。“從規(guī)劃的角度來看，這(萊茵河畔)已經(jīng)是國內(nèi)做得相當(dāng)不錯(cuò)的開放式住宅區(qū)了。萊茵河畔能把住宅區(qū)內(nèi)的道路打開，用合理的交通動(dòng)線有機(jī)組織各個(gè)單幢樓宇或小組團(tuán)，這在國外很一般，但目前在中國仍有可取之處。”

　　那為何地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部并不認(rèn)為“萊茵河畔”是開放式小區(qū)呢?劉德科表示：“是不是開放式社區(qū)，關(guān)鍵要看規(guī)劃邏輯，而不是看到幾個(gè)小組團(tuán)封閉起來，就斷定是封閉式小區(qū)。這種理念在現(xiàn)實(shí)中也會(huì)遭遇一些問題，比如小偷。但開放式小區(qū)是發(fā)展方向，不能因噎廢食。”

　　至于為什么會(huì)在當(dāng)初那篇公眾號(hào)推送的文章中突出強(qiáng)調(diào)“萊茵河畔”這個(gè)小區(qū)，劉德科解釋，自己并沒有想要神化該小區(qū)的意思，“和中國的很多樓盤一樣，這個(gè)樓盤也有很多問題。但我們提到它，并不是要神化它，僅僅是因?yàn)樗谝欢ǔ潭壬喜捎昧碎_放式社區(qū)的理念。”