【安防知識網(wǎng)】作為安防行業(yè)的“元老級”應用領域之一，住宅小區(qū)安防市場一直與房地產(chǎn)市場息息相關。挺過金融海嘯的狂潮時期，2009年下半年，各地房地產(chǎn)市場逐漸回暖。隨之而來，從資金投入到系統(tǒng)建制，住宅小區(qū)的安防應用有何變化？早些年熱炒的智能小區(qū)，如今應用現(xiàn)狀如何？經(jīng)過近二十年的發(fā)展，住宅小區(qū)安防正以怎樣的姿態(tài)展現(xiàn)在市場中？本期專題，筆者有幸采訪到國內知名開發(fā)商金地、中海、華僑城，物業(yè)公司保利物業(yè)及專業(yè)的小區(qū)安防工程商，一起去聆聽他們對這一市場的看法。

        最近，如果你沒聽說過《蝸居》那就太out了！“居”即房子，對于房子，每一個都市人都深有感觸甚至是曾體嘗切膚之痛，這大概也是此劇備受追捧的原因之一。在高房價之下，一般人要從初出茅廬混到久經(jīng)沙場方可承受“蝸居”之重。在此不做影評人，只是想借它做味“引藥”順理成章的牽扯出今天的主題，房子對于都市人的重要性從劇中可略窺一二，住宅市場的發(fā)展走勢也時刻牽動著無數(shù)民眾的心。

        在挺過金融海嘯的狂潮時期之后，今年下半年，各地房地產(chǎn)市場又熱鬧了起來。作為一個安防媒體人，我更感興趣的是：住宅小區(qū)市場是否也如此熱鬧呢？樓市的走高對住宅市場的安防需求又有何影響？

地產(chǎn)市場繁榮，需求持續(xù)拉大 
        揮別了2008年的信貸緊縮，2009年的信貸松動可謂慷慨，為了提振經(jīng)濟，央行持續(xù)積極地向市場注入流動性資金。根據(jù)戴德梁行的調查，2009年上半年廣義貨幣供應量(M2)同比增速高達24%，遠超過年初央行預期的全年17%的增長目標。短短六個月時間，央行已向市場額外多注入了大約5萬億元的流動性資金以確保整體經(jīng)濟活力，整體市場流動性充裕。

        受益于適度寬松的貨幣環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持也得到持續(xù)改善。2009年1、2季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的信貸資金增速同比增長分別高達9%、82%，遠超整體信貸增速水平。在寬松的貨幣政策及一系列救市政策的刺激下，因全球金融危機而陷入低谷的中國樓市經(jīng)歷了短暫的調整之后奇跡性反彈。

        12月10日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布了最新1-11月全國房地產(chǎn)運行情況。數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房屋竣工面積4.42億平方米，同比增長26.1%，其中，住宅竣工面積3.67億平方米，增長28.2%。從銷售來看，截止11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%，其中，商品住宅銷售面積增長54.4%（詳見圖1、圖2）。

[nextpage]         種種跡象表明，中國樓市迎來了它的再次繁榮。盡管近日國務院明確提出要遏制部分城市房價過快上漲，但其目的主要在于打擊投機行為。另外，城市化進程提速及工業(yè)化升級帶來的剛性需求也不容忽視。因此，可以預見，即便2010年將有收緊信貸的動作，但對自住性需求住宅市場影響不大，整體樓市仍將保持活躍。二三線城市尤其值得期待，近年來各標桿房企都加大了其在非一線城市的土地儲備比重（見表一），在一線城市擴容仍存壓力的情況下，二三線城市的發(fā)展將掀起熱浪。

        那么，在民用住宅市場如此欣欣向榮的背景之下，與這一市場息息相關的小區(qū)安防建置又將出現(xiàn)哪些變數(shù)？通過此次采訪發(fā)現(xiàn)，相較于以往，雖然小區(qū)對新技術的應用依然不明顯，但早已不是當年的“亮點”、“賣點”，甚至成為一種默認的“基本配置”。作為一個發(fā)展近二十年的市場，我們看到更多的是它的成熟與理性，無論是被詬病已久的低價競爭還是之前熱炒的智能小區(qū)，此次都看到了各方不同的思考，大家更注重實際的應用。即使一直處于“被動接受”狀態(tài)的物管單位，其與開發(fā)商的互動也明顯增多。

投入：不變的話題，不同的思考 
        目前，在住宅小區(qū)中，弱電的投資大約占建筑總投資的5%-8%，其中，安防系統(tǒng)是最主要的花費。據(jù)同方數(shù)字城市科技公司高級技術經(jīng)理邱金堅介紹，在小區(qū)安裝系統(tǒng)相對簡單、單一的情況下，安防投入甚至可占到弱電系統(tǒng)總投資的80%，即使系統(tǒng)較全面的時候，安防投入仍然可占據(jù)弱電總投資的50%-70%。近年來，隨著系統(tǒng)的增多及產(chǎn)品檔次的提高，這一投入的成長率保持在15%-20%左右。以一線城市及內地省會城市為例，住宅小區(qū)的安防投入大概分為三個級別：普通樓盤1500-3000元/戶，豪宅3000-8000元/戶，別墅8000-20000元/戶。

        從以上數(shù)據(jù)來看，小區(qū)安防的投入較為良性，并無以往低價競爭的硝煙，這大概也是這一市場與以往不同之處。昆明競運達科技有限公司工程部經(jīng)理霍鋼擁有多年的小區(qū)安防經(jīng)驗，講起投入，他很有感觸，“以前的開發(fā)商基本都是一味強調成本，一降再降，很多工程商在那時候都選擇退出這一市場”。不過，現(xiàn)在的開發(fā)商都已經(jīng)是安防“老手”了，經(jīng)過多年的實踐經(jīng)驗，哪個品牌服務比較好、哪個產(chǎn)品用得比較久、哪個系統(tǒng)比較實用，他們心里都有一本帳。雖然對成本的管控依然比較嚴格，但單純價格競爭的氣氛顯然沒有那么濃厚。[nextpage]

        除工程商外，對投入更有發(fā)言權的莫過于開發(fā)商了。華僑城地產(chǎn)是國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，主要以開發(fā)別墅、豪宅為主。由于別墅和豪宅的業(yè)主一般是個人想法非常強烈的群體，因此，這些小區(qū)的安防系統(tǒng)比較單一，主要做外圍的出入控制、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場等，具體到室內基本只預留一些接口等待業(yè)主自行完善。如果是公寓式的小區(qū)，華僑城的做法又不一樣，考慮到這類小區(qū)容積率較高、人員往來頻繁，發(fā)案風險大，他們一般都會建設較為全面的安防系統(tǒng)包括大廳的監(jiān)控、電子巡更等，但在產(chǎn)品檔次上不如別墅區(qū)。

        正如黃飛躍所說，不同的樓盤不一樣的考慮，主要還是要看樓盤的定位。相對于以前的一味壓成本或者將成本放在第一位，開發(fā)商顯然有了不同的思考，對待安防投入更加理性，依據(jù)不同樓盤“區(qū)別對待”正是其理性思考的具體表現(xiàn)。

安防不再是籌碼，形成一定配置標準 
        如果將時間回撥兩到三年，安防系統(tǒng)在住宅小區(qū)中的應用在大多時候依然被當作一種“亮點”、“賣點”來渲染，開發(fā)商將其作為一項增值服務及拉高房價的籌碼。時至今日，這一情況不復存在。隨著大眾對安防認識的普及，以及對自身居住安全的重視，安防技術受重視程度越來越高，用四川先鋒電子有限公司總經(jīng)理黎國安的話來說，是“已然形成了一定的配置標準”。

        這里所說的“標準”主要是指子系統(tǒng)配置，目前，在住宅小區(qū)中普遍應用的子系統(tǒng)有對講、視頻監(jiān)控、周界、報警、門禁、電子巡更及停車場系統(tǒng)。不同樓盤的區(qū)別主要在于選擇產(chǎn)品的檔次及應用深度的不同，例如，對講系統(tǒng)是采用可視對講或是非可視對講，監(jiān)控點位的密度也會因樓盤的定位有所不同。但是這一架構已經(jīng)基本成熟，通常不會有大的變動。

        要形成這樣的“配置標準”當然少不了開發(fā)商的支持，經(jīng)過多年發(fā)展，開發(fā)商對安防已經(jīng)有了一定認識，“并且，好的開發(fā)商不太可能一個樓盤一個樣子，往往上個樓盤做了的系統(tǒng)下個樓盤也會做，只可能越來越完善，遞減的可能性不大?！苯鸬丶瘓F深圳分公司成本管理部資深造價工程師畢洪雨如是說。如此一來，有樣學樣，慢慢的，大概的“模子”便出來了。另外，業(yè)主對安防系統(tǒng)的需求也較以前更為凸顯，有開發(fā)商反映，在以前，安防系統(tǒng)更多是“被介紹”給業(yè)主，而現(xiàn)在，安保系統(tǒng)是否完善已經(jīng)成為業(yè)主選擇樓盤的考量因素之一。業(yè)主的這一轉變，也間接地促進了住宅小區(qū)安防應用的發(fā)展。

        相對于這些“民間標準”，相關法規(guī)的出臺具有更強的影響力。早在2008年，我國首部專門針對住宅小區(qū)安防的推薦性標準《住宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)通用技術要求》出臺，標準規(guī)定應在樓棟出入口和住戶廳設訪客（可視）對講系統(tǒng)、在小區(qū)的出入口以及停車庫（場）等地應安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)等。在此基礎上，各地根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進一步擬定了地方標準，例如，上海明文規(guī)定周界防范禁止使用紅外對射，改用電子圍欄等其他報警方式，以及總線式報警系統(tǒng)不能與對講系統(tǒng)集成（避免占線，報警信息無法及時送出）等。[nextpage]

        由此可以看出，無論是開發(fā)商、業(yè)主還是政府，對住宅小區(qū)安防應用的重視度都有了極大的提高。并且，無論從政策的高度，還是實際的做法來看，住宅市場的安防系統(tǒng)配置已經(jīng)形成一套相應標準。

理性看集成，以具體應用為導向 
        在現(xiàn)階段，談安防，言必及集成。那么，擁有眾多子系統(tǒng)的住宅市場，其安防集成現(xiàn)狀又如何呢？

        其實，從技術本身來說，集成雖然有一定技術含量但并不是一道不可逾越的關卡，在小區(qū)安防中，集成與否更多取決于開發(fā)商的理念，他們認為有價值才會去做。不過，從采訪來看，大家對集成應用依然比較保守。以金地為例，他們就認為，將所有子系統(tǒng)集成到同一個軟件平臺上意義并不大，小區(qū)安防市場也還沒達到這個水平。在畢洪雨看來，現(xiàn)在的住宅小區(qū)安防依然是以物業(yè)管理公司的人員管理為主，技防只是輔助作用，因此，“沒有必要花錢去做這個事”。另外，他認為自成系統(tǒng)安全、穩(wěn)定，如果都集成到一起反而容易出現(xiàn)問題，也不利于管理。

        這樣的考慮自然有它的道理，但并不是所有人都這樣認為。深圳市中海樓宇科技有限公司總工程師吳美剛則有自己的看法，雖然集成對房價的提升作用不大，但從提升管理水平的角度來說大有裨益，具有一定品牌增值效應。因此，他建議可以對一些成熟的子系統(tǒng)做適當集成。例如，周界報警與視頻監(jiān)控的聯(lián)動，一旦觸發(fā)報警立即聯(lián)動附近攝像頭即時拍照錄像；其次，可視對講與報警信息的聯(lián)動也是近兩年較為熱門的集成，可確保報警信息及時發(fā)布到戶。

        雖然各有想法，但從總體來看，可以肯定的是開發(fā)商對安防的認知度越來越高，也越來越理性，聚焦到集成上，各家都有自己的判斷。

智能小區(qū)漸“炒”漸淡，更注重實用 
        如果是兩年前談住宅小區(qū)安防，肯定逃不過“智能小區(qū)”這個概念。在當時，智能小區(qū)可謂風靡一時，然而，此次采訪卻發(fā)現(xiàn)甚少有人提及，這當中究竟為何？

        什么是智能小區(qū)？它與普通住宅小區(qū)安防的區(qū)別又在哪里？對此，經(jīng)驗頗豐的杭州安信電子工程有限公司總經(jīng)理劉錦海是這樣理解的，智能化住宅小區(qū)是指利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡技術、計算機技術、自動控制技術、IC卡技術等，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，建立起的一個由綜合物業(yè)管理中心與安防系統(tǒng)、信息服務系統(tǒng)及家居智能所組成的“三位一體”住宅小區(qū)服務和管理集成系統(tǒng)。[nextpage]

        乍一聽，確實不錯，可以為業(yè)主提供更安全舒適的生活環(huán)境。但可惜的是，真正能做到如此程度的零星可數(shù)，除一些豪宅或別墅外，絕大部分只是在炒概念而已。很多小區(qū)上的是一些普通的安防系統(tǒng)，卻打著智能小區(qū)的大旗吸引眼球！“但是現(xiàn)在已經(jīng)行不通了”，上海延華智能科技股份有限公司技術部主管工程師鄭劍鋒如是說。隨著大家對它的認識更加深入，思考也變得更理性，追捧的就自然少了，地產(chǎn)商也無謂再將其作為賣點來強調，難免顯得“剃頭擔子一頭熱”。

        相較于概念，如今業(yè)主更注重實用，能解決實際的問題即可，而對3G、家電自控等個性化應用需求不大。況且，即使技術再先進也需要人來管理和操控，從以往經(jīng)驗看，住宅市場人防與技防結合做得不是太到位，新技術用得多反而成為了一種技術堆砌。或許，這也是智能小區(qū)漸炒漸淡，業(yè)主趨于注重實用的原因之一吧。

物管從缺位到互動增多 
        物業(yè)管理單位是住宅小區(qū)安防系統(tǒng)的最終管理方和使用方，由于無法涉及前期建設，一直以來，物管對系統(tǒng)的需求難以在實際項目中得以體現(xiàn)，往往容易造成建設與管理脫節(jié)。所幸的是，這一情況近期有所好轉，物管單位與開發(fā)商的互動性增強不少。

        通常情況下，大型開發(fā)商都擁有自己的物業(yè)管理單位，負責對自己開發(fā)的住宅小區(qū)項目進行使用后的管理工作，如金地、中海、華僑城、萬科等，而那些沒有自己物管單位的開發(fā)商則將小區(qū)委托給專業(yè)的物業(yè)服務公司來進行管理。如此一來，便衍生出兩種截然不同的互動模式。

        據(jù)深圳市華僑城房地產(chǎn)有限公司技術工程部經(jīng)理黃飛躍介紹，由于有自己的物業(yè)管理單位，綜合考慮后期管理成本，“一般會去聽聽他們的想法和需求”，在資金允許的情況下盡量去滿足。而如果是交給其他物業(yè)公司則基本由開發(fā)商來敲定，不過，即便如此，他們依然會“從普通的需求去建設，也基本能滿足物業(yè)的管理需求”。相對于前幾年完全的被動接受，物管的地位還是有所提升的。

        其實，要想形成良性互動，除開發(fā)商的重視外，物管單位自身的爭取也非常重要。深圳市保利物業(yè)服務有限公司在全國范圍內都是首屈一指的物業(yè)楷模，其總經(jīng)理李娟認為，作為小區(qū)安防系統(tǒng)的實際使用者及管理者，物業(yè)管理單位的姿態(tài)應該更積極，在建設之初，便應根據(jù)小區(qū)的定位向開發(fā)商提出合理、有效的安防建議供其參考。

        雖然在對小區(qū)安防系統(tǒng)的選擇上，具有決定權的是開發(fā)商，物管單位依然只是建議方，但雙方的互動明顯增多。在此趨勢之下，相信住宅小區(qū)的安防建設也會朝著更合理的方向發(fā)展。一起期待！