不管是大公司還是小公司，他們在選取辦公場所的時候都很在意地理位置如何，當(dāng)然，還包括大廈的品質(zhì)，如智能化水平。而安全防范系統(tǒng)已經(jīng)成為了提升辦公大樓智能化水平不可缺少的一部分，在甲級寫字樓中更是如此。
近幾年，我國的房地產(chǎn)市場一直是處于高速發(fā)展的狀態(tài)，其中的寫字樓市場亦然。據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，2004年深圳市的辦公樓銷售總量為27.54萬平方米，2005年達(dá)到28.49萬平方米，而近兩年的平均增長速度達(dá)到21%。據(jù)統(tǒng)計，到2006年后，深圳CBD內(nèi)正式招商以及即將竣工招商的摩天大廈近20棟，初步預(yù)算，這些CBD主樓項目的建筑面積合計約150萬平方米。\r\n另據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2006年北京預(yù)計將有近150萬平方米寫字樓面積供應(yīng)市場，且廣泛分布于各個區(qū)域，預(yù)計上海有5個甲級寫字樓項目，合計23.6萬平方米投入市場，而廣州未來12個月寫字樓新增供應(yīng)量達(dá)71.69萬平方米。\r\n在供應(yīng)如此旺盛的情況下，需求情況更是樂觀。據(jù)了解，普通的寫字樓租金價格上升趨勢不明顯，而甲級寫字樓不僅空置率低，而且租金呈直線上升的趨勢，尤其是在上海、北京、深圳等地，這就使得高檔寫字樓的投資回報率非?？捎^，引來許多投資客趨之若鶩。就像有些業(yè)內(nèi)人士所相信的：在深圳CBD中，有一些優(yōu)質(zhì)的項目能夠給它的投資者帶來滾滾黃金。所以在目前，寫字樓市場結(jié)構(gòu)有所變化，甲級高檔樓盤的越來越多。\r\n
寫字樓市場活躍 安防一展身手
目前，除少數(shù)自用寫字樓外，大多數(shù)辦公寫字樓都是分租給不同的公司用戶，因此平常往來的人員非常復(fù)雜，這種情況下，對安防的需求慢慢清晰。目前來看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甲級寫字樓越來越多，而甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)也更高。相應(yīng)地，5A的其中之一SA（Security Automation即安保自動化）當(dāng)然是不可或缺的。
據(jù)上海高誠智能科技有限公司的工程師嚴(yán)昶表示，而如今，甲方并不像以前一樣對安防缺乏了解，任由供應(yīng)商或工程商推薦?，F(xiàn)在他們對安防已經(jīng)形成了一種概念，比如甲方會提出，哪些地方要裝攝像機(jī)，哪些地方要裝報警設(shè)施，由此看出，甲方的主動需求已經(jīng)體現(xiàn)出來。
西門子樓宇科技中國區(qū)安保產(chǎn)品的業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理張星表示，目前國內(nèi)安防行業(yè)的增長速度比較快，而且增長態(tài)勢穩(wěn)步，差不多保持在兩位數(shù)左右。近兩年，商業(yè)樓宇的安防市場增長量也大約保持在20%左右。
據(jù)了解，該公司的安防產(chǎn)品進(jìn)入中國差不多有一年多的時間，當(dāng)時也是看中了商辦大樓這一垂直應(yīng)用市場。隨著甲級寫字樓的增多，智能化的建設(shè)水平也在整體提高，這就給中高端的產(chǎn)品供應(yīng)商一個比較好的機(jī)會。同樣的情況還有派爾高，該公司的銷售工程師傅瑩表示：“甲級寫字樓越建越多對我們來說，確實是一個很好的機(jī)遇，因為我們的定位是高端；而以前，甲級寫字樓是非常少的，所以我們的產(chǎn)品在這一領(lǐng)域應(yīng)用的并不多?！?BR>“顯然，這一市場還處于發(fā)展的初期階段，同樣，我們也感覺到，這一市場具有極大的發(fā)展前景，尤其是對于像VERINT一樣富有經(jīng)驗的廠家來說?！弊鳛槿蝾I(lǐng)先的網(wǎng)絡(luò)視頻監(jiān)控供應(yīng)商，VERINT公司的亞太區(qū)主管Ady Meretz表示，“市場還有增長的空間。除了安全意識的提升會推動安防市場的發(fā)展之外，商業(yè)大樓的銷售市場已經(jīng)賦予它一個具有競爭性的商業(yè)空間。高級安防設(shè)施的提供有助于區(qū)分開發(fā)商的產(chǎn)品?！?BR>
寫字樓安防：監(jiān)控唱主角
事實上，寫字樓的安防系統(tǒng)并沒有相關(guān)的政策法規(guī)來規(guī)定，即使有一些，那也是區(qū)域性的，不是一個可供參考的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。所以裝不裝安防系統(tǒng)，裝什么樣的，都是由甲方根據(jù)其資金情況或本身的需求來決定。不過如今，只要是商業(yè)樓宇一般都裝有安防系統(tǒng)。
據(jù)高誠智能的嚴(yán)昶介紹，樓宇自控、消防、安防等弱電系統(tǒng)在一般寫字樓里的造價是每平方米30多元人民幣，而好的可以達(dá)到每平方米200多元。栢誠中國的弱電高級工程師孫莉介紹說，如果在自用的寫字樓里，安防的投入金額會高很多，大概占到弱電項目的1/3之多，用到的攝像機(jī)、門禁都非常之多。而如果寫字樓是出租型的，那不會有太多報警的設(shè)施，也不需要門禁系統(tǒng)，而最主要的是監(jiān)控系統(tǒng)。
總體來說，在目前的智能樓宇里，安防系統(tǒng)的份額還不算高。西門子樓宇的張星說，這里有幾方面的原因；一是商辦大樓是提供公共服務(wù)的，監(jiān)控系統(tǒng)通常會由業(yè)主從頭到尾來做，而一般業(yè)主不會考慮用門禁。因為大樓內(nèi)部將來是分租給各個不同的公司，會牽涉到面積大小，授權(quán)等問題，租戶也不放心這些授權(quán)等信息由開發(fā)商掌握。但租住在里面的各個公司可能都需要裝門禁，但他們的門禁應(yīng)用是非常簡單的，只有一些如人員的出入限制功能，很多公司是為了阻擋推銷員才裝的，功能和要求都比較簡單，一般很少有公司用到比較高端的產(chǎn)品，一個辦公室也不會裝特別多的門，所以每個公司門禁項目的額度也不會很高。只有在政府辦公樓或企業(yè)自用寫字樓里，才會涉及到門禁的大規(guī)模應(yīng)用，但像這樣的項目在國內(nèi)不多，更多的是分租的，所以說這是一個比較主要的原因。像在財務(wù)室、銀行網(wǎng)點、樓下的商場以及公共走道或周界等地方會用多一些防盜系統(tǒng)，但總量不會很高。
杭州中程科技的智能建筑事業(yè)本部設(shè)計室主任周遵念補(bǔ)充說，一些保密性比較高的公司會裝對講系統(tǒng)，這樣外來的訪客在樓下呼叫，待確認(rèn)身份后才能進(jìn)入。如果對保密性的要求沒那么高，一般公司也很少裝對講系統(tǒng)。
而派爾高的傅瑩說，盡管安防只是辦公大樓其中的一個很小的子系統(tǒng)，相對來講不是特別的大，但辦公大樓的特點是布點比較密，200多個點的系統(tǒng)是常見的。與工廠監(jiān)控、小區(qū)監(jiān)控等來進(jìn)行橫向比較的話，樓宇監(jiān)控的規(guī)模其實不算小。
因此，這樣一來，寫字樓安防系統(tǒng)的重頭戲就落在監(jiān)控上面。在普通的寫字樓里，通常會安裝槍型攝像機(jī)，看上去特別醒目，給人突兀的感覺。而對于甲級寫字樓來說，系統(tǒng)設(shè)計時比較強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外觀與環(huán)境和諧度，不會在布攝像機(jī)時布得很難看，或放在非常明顯的地方，或者安裝得不夠規(guī)范，這樣會破壞大樓內(nèi)部的整體環(huán)境。比如用一些半球或外形比較精致的攝像機(jī)會比較受歡迎。
資金投入因“人”而異
上文提到，安防系統(tǒng)或多或少、或大或小，而甲方對安防系統(tǒng)的認(rèn)識也有差別。有的會覺得辦公大樓是要出租給不同客戶的，較好的硬件環(huán)境、安保設(shè)施的完整會更吸引客戶關(guān)注的目光，而客戶在以后的使用中更加舒服、便利，也更能給客戶以安全的保障。例如在華東地區(qū)，有些甲級寫字樓是由比較著名的設(shè)計單位來設(shè)計的，像華東設(shè)計院、同濟(jì)設(shè)計院、現(xiàn)代設(shè)計院等，而由于這些設(shè)計院做出來的設(shè)計非常高端，所以對高端品牌進(jìn)入辦公大樓安防市場非常有利。
然而，并不是所有的寫字樓都那么“幸運”可以得到高端安防設(shè)備的保護(hù)?！拔以?jīng)了解到一個情況，有個商用樓宇，外表很好，弱電才用到三五百萬，而按照一般的做法，至少要用一兩千萬。其實有一部分樓宇的安防做的特別簡單，而監(jiān)控點的確是可多可少的?！睎嗾\中國的孫莉說，“因為部分地產(chǎn)商會覺得安防是‘虛’的地方，他希望花的錢對他的賣點有所提升，所以喜歡把錢用在外面、客戶能看得到的地方。監(jiān)控點是200個或20個？這跟賣點沒有關(guān)系，不會產(chǎn)生增值效應(yīng)。比如，用頂級攝像機(jī)跟國產(chǎn)攝像機(jī)，能提高多少賣點？開發(fā)商只是做了5A，出租的時候只說有5A，但是這是什么檔次的5A，沒人會追究的。那些出租型的寫字樓，尤其是國內(nèi)開發(fā)商開發(fā)的，對安防的投資額度是比較少的，即使是甲級寫字樓，也不是進(jìn)口品牌一統(tǒng)天下”。
在這種情況下，要想在寫字樓安防的系統(tǒng)中獲得較高的利潤率是一件比較困難的事情。此外，我們知道，與室外高速公路、隧道或充滿粉塵的加工廠相比，寫字樓的安防應(yīng)用環(huán)境相對理想。不管是寫字樓的室內(nèi)監(jiān)控還是在室外，照明條件都比較理想，這種環(huán)境對產(chǎn)品的要求比較簡單。
西門子樓宇的張星補(bǔ)充說，相對而言，開發(fā)商主要關(guān)注的是硬件的建設(shè)，而對服務(wù)的關(guān)注程度沒有其它的垂直市場高，所以供應(yīng)商可能提供的增值部分會相對少一些。而且，開發(fā)商對系統(tǒng)整體的要求本來就比較簡單，要想來點附加值是比較困難的。而且，國內(nèi)的商業(yè)樓宇市場還存在很多的貸款壓力，所以投入不會太大。
誰提供了解決方案 誰就贏得了市場
既然寫字樓對安防產(chǎn)品的要求很簡單，那對供應(yīng)商來說，門檻是比較低了，因此，這一市場會否引來更多供應(yīng)商的競爭呢？
競爭無處不在。不管是在中低端市場還是高端市場，而中低端的競爭主要在于價格的競爭，而高端市場的競爭點卻是集中在實力、品牌，更深層的在于系統(tǒng)的兼容性和發(fā)展空間，比如說集中在高端市場的品牌：西門子樓宇、霍尼韋爾安防、派爾高或者三星等。
西門子樓宇的張星表示，他們的產(chǎn)品線比較長，例如半球，差不多有10個型號，還有一些特殊的，如日夜轉(zhuǎn)換半球；還有矩陣產(chǎn)品，從128路到200多路的范圍，基本上滿足了大多數(shù)寫字樓的要求。由于是專門針對目標(biāo)市場而進(jìn)行研發(fā)的，所以更能適應(yīng)市場的需求。
“而安全意識的提升使得網(wǎng)絡(luò)視頻解決方案的需求越來越明顯，我們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司以及商業(yè)組織希望能夠裝‘聰明’的監(jiān)控系統(tǒng)來保障人身、財產(chǎn)及客戶的利益?！盫ERINT公司的Ady Meretz表示：“如今，終端用戶需要一個解決方案，而這個解決方案不僅僅完成單一的錄像任務(wù)，他們還要更有效地控制監(jiān)控設(shè)備執(zhí)行監(jiān)控職能，其中，那些設(shè)備可能分布在一棟大樓的不同樓層，或者涵蓋不同的地點方位，甚至地理位置也不同?！睋?jù)悉，通過了解用戶的需求，VERINT公司的解決方案是針對不同的地方及地理位置所帶來的操作問題而設(shè)計的。
然而，由于安防只是樓宇智能化的一部分，所以對安防系統(tǒng)的競爭更多的會上升到弱電系統(tǒng)的競爭層面上。因此能提供全套服務(wù)的供應(yīng)商更受歡迎，從目前來看，這一趨勢越來越明顯，正如當(dāng)前安防業(yè)比較推崇的“一站式采購”那樣。
如今不是以前那種像“游擊隊”一樣的工作模式，這家做消防，那家做裝修，各做各的，產(chǎn)品不統(tǒng)一。而從業(yè)主的角度講，更多地則會考慮到維護(hù)的成本，自然不希望面對很多供應(yīng)商，而只需要一個有整體實力的供應(yīng)商來服務(wù)比較好。
這也是寫字樓安防的難點，即系統(tǒng)的整合。一般來講，整合是以BA（樓宇自控）為主導(dǎo)的，不同的子系統(tǒng)分別由不同的廠家提供產(chǎn)品來組建，涉及到不同的廠家、不同的協(xié)議。從這個角度來講，霍尼韋爾安防跟西門子樓宇的情況比較相似。相對于一般的安防企業(yè)，他們都能夠提供一部分BA的產(chǎn)品，范圍更廣些，解決方案也更加完整。而用戶考慮到整個系統(tǒng)的整合，比較容易接受同一個供應(yīng)商解決所有的問題，不希望今天面對這個，明天面對那個。
緣何用戶如此鐘愛能夠提供完整解決方案的供應(yīng)商？派爾高的傅瑩說，在以前的項目中，用戶對此并不太在意。他們覺得，視頻監(jiān)控就是看看，控控，還能怎么樣呢？實際上，一棟樓是分幾期來建設(shè)的，一期是基礎(chǔ)性建設(shè)，先是把各個子系統(tǒng)搭起來，消防，監(jiān)控，防盜等，各個子系統(tǒng)是完備的；二期是集成化，把各個子系統(tǒng)集成在一起；可能到了三期才進(jìn)行智能化的開發(fā)。很多項目很難一下子達(dá)到智能化的需求，這樣的目標(biāo)定得似乎有些高。隨著技術(shù)的進(jìn)步，安防系統(tǒng)應(yīng)該是可以升級的。所以說如果一期建的時候并沒有考慮到后期的這些情況，那以后要是有擴(kuò)展的想法是比較有難度的?，F(xiàn)在國內(nèi)新建的項目，都要求跟別的系統(tǒng)或平臺進(jìn)行集成?？紤]到這點，會要求視頻監(jiān)控系統(tǒng)各主要部件統(tǒng)一協(xié)議或統(tǒng)一通訊方式。
因此，如果是采購?fù)粋€品牌，那在產(chǎn)品兼容方面會省去很多麻煩，而品牌不統(tǒng)一的話，也要使系統(tǒng)內(nèi)部的通訊方式能夠兼容，以便于以后的兼容以及升級。例如報警跟監(jiān)控的集成，必須兩個都有一個對外的接口，子系統(tǒng)內(nèi)部的協(xié)議必須是相互統(tǒng)一的，通訊才能暢通的。
例如VERINT提供的解決方案能夠整合門禁和其他安防系統(tǒng)，而且，他們的解決方案是基于靈活、開放及標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，應(yīng)用程序的編程接口也使網(wǎng)絡(luò)視頻解決方案能夠非常容易地與其他安防產(chǎn)品相連。而有些第三方供應(yīng)商提供的解決方案并不是基于開放的平臺，也不具有可擴(kuò)展性和互用性，這就限制了方案完全擴(kuò)展的可能。
小工程商喜見寫字樓安防工程
一棟20層左右的寫字樓，最簡單的安防系統(tǒng)是這樣的：每層只有2個或3個監(jiān)控點，而且也只選取中低價位的產(chǎn)品，這樣做下來，一個項目甚至只有10萬元左右，價格非常低。與其他不同的垂直市場相比較，在一些工程商眼里，寫字樓的安防市場并不算很大。
而一般大的工程商由于公司運作成本高，對這樣不賺錢的工程并不感興趣，無形中把機(jī)會“讓”給了一些小型的工程商。
這種情況比較常見。對于那些租售業(yè)績較差、空置率高的寫字樓項目，由于無法達(dá)到投資資金回籠的預(yù)期目標(biāo)，而使得開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)失去控制，這對他們來說，是非常棘手的一件事。對此，開發(fā)商“開源”不能，那首先就得“節(jié)流”了。
“我們曾經(jīng)做過一個智能大廈的項目，開發(fā)商的資金捉襟見肘，用在土建上都很緊張。但開發(fā)商還要求上智能化項目，而選用一些剛剛‘及格’的產(chǎn)品?！标兾魈斓仫w豹科技有限公司技術(shù)部的田新勇表示，“對于開發(fā)商而言，建設(shè)這些智能化項目只是為了對外宣傳，招商的時候有個說法。其實系統(tǒng)到底如何，好不好用，他們并不關(guān)心。”
另據(jù)田新勇介紹，由房地產(chǎn)公司開發(fā)的寫字樓，不像政府的辦公大樓那樣會考慮名牌效應(yīng)，他們在安防方面普遍都是“節(jié)省”的心態(tài)，對設(shè)施、施工也沒有太高的要求。而且在這樣的市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)公司的企業(yè)性質(zhì)決定了他對成本控制得特別嚴(yán)格，所以由房地產(chǎn)商開發(fā)的寫字樓安防系統(tǒng)，大部分都徘徊在中低端。除非像一些頂級的寫字樓，對品牌要求比較高，或者至少是合資品牌。
存在的問題——系統(tǒng)利用率過低
安防產(chǎn)品發(fā)展到現(xiàn)在，功能已經(jīng)比較完備了。但到真正用的時候，客戶怕麻煩，不愿使用那么多在他們看來非常復(fù)雜的功能?；蛘哂袝r候知道有這個功能，但不知道怎么去用。有的是擔(dān)心功能的使用會不會降低產(chǎn)品或系統(tǒng)的壽命。據(jù)了解，很多商業(yè)辦公大樓的安防系統(tǒng)利用率可能只有20%到30%，非?？上?。
派爾高的傅瑩表示，很多時候客戶花大價錢買一套系統(tǒng)，但是利用率非常低。例如，現(xiàn)在的攝像機(jī)有預(yù)置位、輪巡等多種功能，但是很多客戶卻用不到這樣的功能，他們其實就是拿著遙桿遙遙看看，認(rèn)為這樣就行了，所以說大部分錢都相當(dāng)于“扔”掉了。因此，他們建議客戶既然花了錢，就要把這個系統(tǒng)用足，甚至包括將來，如：這個系統(tǒng)是可持續(xù)開發(fā)的，而不是說建好后，將來不能再發(fā)展了。所以作為供應(yīng)商應(yīng)該在系統(tǒng)的整體性，利用率方面盡量給客戶更多的建議，或者給客戶一定的培訓(xùn)，讓他們理解這些功能會給他們帶來什么，而又怎么去實現(xiàn)那些完備的功能。
也許只有客戶充分了解到安防系統(tǒng)的價值，才更加“舍得”在這方面的投入。
發(fā)展方向
栢誠中國的孫莉說，現(xiàn)在的辦公樓監(jiān)控系統(tǒng)中，用的比較多的是矩陣。而且在一般的大型建筑里，如果監(jiān)控點距離不遠(yuǎn)的話，信號到達(dá)管理中心后的效果都不錯，不會有大的損失。再者，模擬的系統(tǒng)比較經(jīng)濟(jì)實惠。
而如今的數(shù)字化監(jiān)控呼聲非常高，那么它在寫字樓安防方面將發(fā)揮怎樣的作用呢？栢誠中國的孫莉表示，以后會陸續(xù)用到數(shù)字的系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品開始比較便宜了，DVR的壓縮技術(shù)也比較好，而且數(shù)字系統(tǒng)的布線簡單，圖像傳輸沒有衰減，不受干擾，并能做到遠(yuǎn)程監(jiān)控，有利于大型物業(yè)集團(tuán)的統(tǒng)一管理。
西門子樓宇的張星認(rèn)為，數(shù)字產(chǎn)品在一個分散控制的架構(gòu)上基于網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)，系統(tǒng)比較靈活，畢竟現(xiàn)在的網(wǎng)線是無處不在，想在任何一個地方設(shè)監(jiān)控點都可以，傳輸距離無限遠(yuǎn)，這是數(shù)字系統(tǒng)的最大優(yōu)勢；要是模擬系統(tǒng)的話，必須有獨立的線路，要老老老實實拉線才行。從某種意義上說，以前的閉路監(jiān)控（CCTV）變成“開路”監(jiān)控了。
VERINT公司的Ady Meretz表示，由于監(jiān)控系統(tǒng)需要管理不同樓層甚至是不同地理位置的建筑，所以其中的關(guān)鍵技術(shù)在于視頻的管理和分析。而公司發(fā)現(xiàn)在監(jiān)控系統(tǒng)中增加分析功能有助于他們更加簡單和有效地管理安防設(shè)備，同時還能提高那些設(shè)備的緊急反應(yīng)能力，因此，分析功能這一需求正在增加。對于高安全要求的基礎(chǔ)設(shè)施來說，他們相信分析技術(shù)更具有關(guān)聯(lián)性和可應(yīng)用性。同時，VERINT看到分析技術(shù)將在這一市場上占一席之地的遠(yuǎn)大前景。這也是VERINT所認(rèn)可的產(chǎn)業(yè)未來的演變趨勢。
然而，對于一棟寫字樓來說，分散控制的可能性不大，畢竟，現(xiàn)在基本上都是一棟樓有一個監(jiān)控中心，遠(yuǎn)程監(jiān)控的需求還不明顯。栢誠中國的孫莉也表示，由于數(shù)字化系統(tǒng)存在一些弱點，而這可能是部分客戶所不能容忍的。有些客戶反饋，數(shù)字化系統(tǒng)在圖像延時方面太明顯，而且圖像還原也還不盡理想。所以說，模擬的系統(tǒng)還會繼續(xù)存在，并有待數(shù)字化的進(jìn)一步發(fā)展完善。
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