以人為本的需求

某小區(qū)設(shè)計(jì)上堅(jiān)持以人為本，追求“安全、寧靜、整潔、舒適、方便、先進(jìn)”的目標(biāo)，使進(jìn)駐小區(qū)的居民感受到回歸大自然的環(huán)境，以提高居民居住環(huán)境水平。小區(qū)建筑面積30多萬平方米，住戶1400多戶，為此小區(qū)內(nèi)需要多個(gè)智能化子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)各種功能，如此眾多的系統(tǒng)必須提高管理水平和工作效率，必須建立一個(gè)集成的智能管理平臺，將不同功能的智能化子系統(tǒng)在物理上、邏輯上和功能上連接在一起，以實(shí)現(xiàn)信息綜合，資源共享。

該集成系統(tǒng)能匯集各子系統(tǒng)信息，對各子系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理，具有相應(yīng)的信息處理能力，可以實(shí)現(xiàn)相關(guān)系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)功能，系統(tǒng)采用多媒體技術(shù)和中文圖形界面，適用于不同層次操作人員使用，系統(tǒng)具有先進(jìn)性、擴(kuò)展性、安全性、穩(wěn)定性。同時(shí)該集成平臺應(yīng)從物業(yè)管理的角度出發(fā)，將智能子系統(tǒng)管理和物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合，成為一個(gè)綜合智能物業(yè)管理平臺。\r\n根據(jù)《全國數(shù)字社區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》的星級智能化系統(tǒng)規(guī)范要求，以及滿足“數(shù)字社區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)功能定位”的要求，對該小區(qū)信息集成系統(tǒng)提出以下具體的設(shè)計(jì)目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)功能及系統(tǒng)設(shè)備選型。

通過智化系統(tǒng)提升物業(yè)管理水平

本“設(shè)計(jì)與實(shí)施方案”中應(yīng)用了新加坡寶路公司開發(fā)的TW2000-IPMS智能物業(yè)管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)采用基于網(wǎng)絡(luò)化、信息化、自動(dòng)化技術(shù)的智能物業(yè)管理平臺，將智能化小區(qū)內(nèi)的綜合保安系統(tǒng)SMS與設(shè)備監(jiān)控、信息管理、網(wǎng)絡(luò)有機(jī)的結(jié)合在一起。利用現(xiàn)代科技改造傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，充分利用小區(qū)智能化系統(tǒng)所提供的動(dòng)態(tài)監(jiān)控信息和寬頻網(wǎng)絡(luò)來支持和提升物業(yè)管理的現(xiàn)代化水平，同時(shí)反過來應(yīng)用物業(yè)管理的專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化來強(qiáng)化對小區(qū)智能化系統(tǒng)的有效管理。

該智能物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)用現(xiàn)代高科技的主流技術(shù)，即信息與網(wǎng)絡(luò)科技（IT & LAN）和自動(dòng)化技術(shù)，將智能化小區(qū)物業(yè)管理與監(jiān)控報(bào)警與管理集成于綜合的自動(dòng)化監(jiān)控和信息交互平臺上，實(shí)現(xiàn)具有集成、交互、動(dòng)態(tài)的智能化物業(yè)管理模式，為管理者和住戶提供高效率和完善與多樣化的服務(wù)，以及低成本的管理費(fèi)用。

該智能物業(yè)管理系統(tǒng)與傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)在管理模式上的最大區(qū)別，就是智能物業(yè)管理借助于智能化小區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的自動(dòng)化監(jiān)控與信息處理的能力，并使得智能物業(yè)管理模式與住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)運(yùn)行模式相適應(yīng)；互相協(xié)調(diào)與配合。通過住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的功能對物業(yè)管理的支持，同時(shí)通過應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)化、信息化和自動(dòng)化等高新科技來促進(jìn)以及提升物業(yè)管理的水平。

該系統(tǒng)軟件的設(shè)計(jì)功能目標(biāo)基于Intranet之上，通過Web服務(wù)器和瀏覽器技術(shù)來實(shí)現(xiàn)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)化的綜合物業(yè)管理信息的交互、綜合和共享，以及各信息服務(wù)系統(tǒng)基于XML和Web.net集群的協(xié)同工作。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的人機(jī)界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問。真正做到局域和遠(yuǎn)程物業(yè)管理的實(shí)時(shí)監(jiān)控，信息與數(shù)據(jù)資源的綜合共享。

智能物業(yè)管理系統(tǒng)采用Internet/Intranet科技，以TCP/IP協(xié)議為基礎(chǔ)，以Web瀏覽和SQL數(shù)據(jù)庫為核心應(yīng)用，構(gòu)成小區(qū)智能物業(yè)管理全系統(tǒng)內(nèi)統(tǒng)一和便捷的信息交互平臺，智能化小區(qū)內(nèi)各個(gè)監(jiān)控與自動(dòng)化功能應(yīng)用子系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行信息可通過網(wǎng)關(guān)上傳到智能化小區(qū)智能物業(yè)管理計(jì)算機(jī)中心的中央服務(wù)器上，小區(qū)各物業(yè)管理職能部門領(lǐng)導(dǎo)和管理員均可以在授權(quán)下通過Web工具方便地瀏覽智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)Intranet上豐富的信息資源，監(jiān)控和與物業(yè)管理信息集成的各應(yīng)用子系統(tǒng)的實(shí)時(shí)工況。

通過互連網(wǎng)Internet和內(nèi)聯(lián)網(wǎng)Intranet查詢、編輯、瀏覽、下載與物業(yè)管理相關(guān)的信息和資料。通過開放數(shù)據(jù)庫互聯(lián)（ODBC）技術(shù)將住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫、智能化小區(qū)建設(shè)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫、企業(yè)資源與運(yùn)作系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫、小區(qū)銷售數(shù)據(jù)庫與智能物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫互聯(lián)，提供智能化監(jiān)控系統(tǒng)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，以及智能化小區(qū)各功能應(yīng)用子系統(tǒng)的相關(guān)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)對智能化小區(qū)智能物業(yè)管理數(shù)據(jù)和信息的支撐。

集成內(nèi)容

機(jī)關(guān)小區(qū)的信息集成系統(tǒng)是建立在一定的硬件基礎(chǔ)之上的軟件應(yīng)用平臺，其硬件構(gòu)成的基礎(chǔ)是運(yùn)用TCP/IP協(xié)議的小區(qū)局域網(wǎng)，它構(gòu)成了集成系統(tǒng)的信息高速公路，各個(gè)子系統(tǒng)的信息通過一定的軟件平臺來處理。根據(jù)前一個(gè)章節(jié)的分析，設(shè)立了兩個(gè)軟件功能核心，一個(gè)是綜合安防與機(jī)電設(shè)備監(jiān)控平臺，一個(gè)是智能物業(yè)管理平臺。分別集成的具體內(nèi)容說明如下：

·小區(qū)綜合安防與機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)集成平臺（BMS）包括如下內(nèi)容：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、IC卡和一卡通系統(tǒng)、家庭智能系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、公共設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（LED電子公告牌）、周界防范應(yīng)用系統(tǒng)、巡更管理應(yīng)用系統(tǒng)；

·小區(qū)物業(yè)的智能化管理包括：房產(chǎn)管理子系統(tǒng)、住戶管理子系統(tǒng)、內(nèi)部管理子系統(tǒng)、設(shè)備管理子系統(tǒng)、維修管理子系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)管理子系統(tǒng)、一卡通管理子系統(tǒng)、停車場管理子系統(tǒng)和三表收費(fèi)子系統(tǒng)。

集成目標(biāo)

·智能化系統(tǒng)基于住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)內(nèi)部網(wǎng)Intranet之上，通過Web服務(wù)器和瀏覽器技術(shù)來實(shí)現(xiàn)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)上的信息交互、綜合和共享，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的人機(jī)界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問?？梢哉嬲龅骄钟蚝瓦h(yuǎn)程信息的實(shí)時(shí)監(jiān)控，數(shù)據(jù)資源的綜合共享，以及全局事件快速的處理和一體化的科學(xué)管理；

·實(shí)現(xiàn)家庭智能化系統(tǒng)功能集成、控制網(wǎng)絡(luò)與信息網(wǎng)絡(luò)集成，以及小區(qū)一體化綜合管理信息系統(tǒng)集成；

·實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一界面下的綜合管理、監(jiān)控；

·各實(shí)時(shí)監(jiān)控應(yīng)用系統(tǒng)相互之間的聯(lián)動(dòng)控制與全局事件的自動(dòng)處理；\r\n·集成系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)與自動(dòng)化控制系統(tǒng)的信息集成；\r\n·系統(tǒng)集成度滿足分層次集成的要求。

集成功能\r\n社區(qū)安防及設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)BMS信息集成實(shí)現(xiàn)功能

BMS系統(tǒng)作為小區(qū)內(nèi)控制網(wǎng)絡(luò)平臺，采用BACnet、RS485/LonWorks或其他的控制總線結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)小區(qū)內(nèi)各監(jiān)控應(yīng)用系統(tǒng)之間的互操作、快速響應(yīng)及聯(lián)動(dòng)控制的功能，以提高小區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備與保安報(bào)警裝置的監(jiān)視和自動(dòng)化控制的能力。BMS系統(tǒng)具體的聯(lián)動(dòng)響應(yīng)包括以下各功能應(yīng)用系統(tǒng)之間的相互聯(lián)動(dòng)邏輯：

·閉路電視系統(tǒng)（CCTV）、門禁管理系統(tǒng)（ACC）、緊急廣播系統(tǒng)（PA）、車庫管理系統(tǒng)（CPS）通過綜合保安系統(tǒng)（SMS）進(jìn)行功能集成；

·綜合保安系統(tǒng)（SMS）作為BMS的一個(gè)模塊與其他模塊聯(lián)動(dòng)；

·門禁管理系統(tǒng)（ACC）與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）聯(lián)動(dòng)；

·門禁管理系統(tǒng)（ACC）與車庫管理系統(tǒng)（CPS）聯(lián)動(dòng)；

·車庫管理系統(tǒng)（CPS）與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）聯(lián)動(dòng)。

述各監(jiān)控應(yīng)用系統(tǒng)之間的互操作和響應(yīng)聯(lián)動(dòng)，可以根據(jù)聯(lián)動(dòng)功能的需要靈活采用軟接口或硬接口的形式，但均應(yīng)可以由物業(yè)管理人員使用簡單的事件描述語言，預(yù)先通過應(yīng)用程序和響應(yīng)程序的編制而達(dá)到互操作與聯(lián)動(dòng)控制目的，并且這種編程或設(shè)置均可隨時(shí)進(jìn)行或修改。

社區(qū)智能物業(yè)管理IPMS信息集成實(shí)現(xiàn)功能

·整個(gè)小區(qū)內(nèi)房產(chǎn)資料的建立、修改、查詢及發(fā)布；\r\n·整個(gè)小區(qū)的住戶檔案等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和管理；

·對物業(yè)公司內(nèi)部人員的檔案以及考勤等進(jìn)行管理；

·對小區(qū)的機(jī)電設(shè)備等的資料、維修和保養(yǎng)等進(jìn)行管理；

·小區(qū)房屋的維修進(jìn)行管理和登記，對用戶的維修申請及響應(yīng)等進(jìn)行智能化管理；

·對整個(gè)的物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行管理，包括帳號管理、編碼管理、接口管理、數(shù)據(jù)備份恢復(fù)等；

·通過一卡通子系統(tǒng)對整個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)會所式的管理（含停車場及其他的收費(fèi)項(xiàng)目）；

·對小區(qū)內(nèi)出入車輛的收費(fèi)等進(jìn)行管理；

·三表收費(fèi)子系統(tǒng)，根據(jù)智能控制系統(tǒng)對水表、電表和煤氣表采集的數(shù)據(jù)，對三表進(jìn)行收費(fèi)管理，并可以通過家居智能化系統(tǒng)、LED電子公告等通知交費(fèi)。

智能物業(yè)管理信息集成系統(tǒng)由社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)公司進(jìn)行操作和管理，物業(yè)管理公司在使用過程中，通過該平臺的歷史數(shù)據(jù)分析、運(yùn)行記錄分析和設(shè)備故障記錄分析，可以實(shí)現(xiàn)對系統(tǒng)的優(yōu)化配置調(diào)節(jié)：

·事件響應(yīng)和聯(lián)動(dòng)策略的優(yōu)化調(diào)整；

·設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定；

·保安巡邏計(jì)劃的調(diào)整；

·機(jī)電設(shè)備的節(jié)能策略制定；

·停車場、消費(fèi)系統(tǒng)等收費(fèi)項(xiàng)目的調(diào)整；

·新建項(xiàng)目資金和人力投入的分析預(yù)測。

系統(tǒng)選型

所選型的數(shù)字社區(qū)智能物業(yè)管理系統(tǒng)具有以下技術(shù)特點(diǎn)：

物業(yè)管理軟件主要模塊包括社區(qū)物業(yè)瀏覽、房產(chǎn)管理、住戶管理、收費(fèi)與財(cái)務(wù)管理、設(shè)備運(yùn)行管理、安全監(jiān)控管理、生態(tài)環(huán)境管理、物業(yè)辦公管理、物業(yè)信息發(fā)布、社區(qū)電子商務(wù)管理、“一卡通”管理、智能化系統(tǒng)管理共12個(gè)模塊組成。系統(tǒng)通過大型關(guān)系數(shù)據(jù)庫，將樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、綜合保安管理系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)車輛管理系統(tǒng)，以及可視對講、三表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳和家庭智能化系統(tǒng)通過小區(qū)Intranet局域網(wǎng)絡(luò)集成在智能物業(yè)管理的平臺上。

該系統(tǒng)軟件開發(fā)完全基于Web科技和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以TCP/IP互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)協(xié)議為基礎(chǔ)，應(yīng)用Active X組件技術(shù)和Java語言腳本，實(shí)現(xiàn)后臺數(shù)據(jù)庫與前臺瀏覽器之間動(dòng)態(tài)交互的鏈接。同時(shí)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立物業(yè)管理本地?cái)?shù)據(jù)庫與應(yīng)用系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)庫進(jìn)行數(shù)據(jù)集中與分布處理的管理模式。該系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)由一個(gè)物業(yè)管理公司，通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程對多個(gè)異地物業(yè)樓盤進(jìn)行有效的監(jiān)控和管理，提高物業(yè)管理的效率和優(yōu)化管理的水平，降低物業(yè)管理的運(yùn)營費(fèi)用。

該系統(tǒng)利用IIS服務(wù)器的安全套接層SSL對所有的文件進(jìn)行加密，在網(wǎng)絡(luò)層通過包過濾技術(shù)，檢查所有進(jìn)入物業(yè)管理數(shù)據(jù)服務(wù)器的信息，并將不符合預(yù)先設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)濾除。同時(shí)系統(tǒng)對于物業(yè)管理員和操作員用戶，賦予其不同的系統(tǒng)訪問權(quán)，從而使得不同級別的用戶只能訪問和監(jiān)控與其級別相應(yīng)的軟件模塊，系統(tǒng)安全監(jiān)控管理軟件將實(shí)時(shí)記錄訪問者的ID號，及訪問的時(shí)間段和操作修改的內(nèi)容，以確保系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和操作的安全。

系統(tǒng)的硬件設(shè)備包括智能物業(yè)管理服務(wù)器、智能物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫、物業(yè)管理主機(jī)、機(jī)電設(shè)備管理主機(jī)、綜合保安管理主機(jī)、系統(tǒng)集成網(wǎng)關(guān)、物業(yè)管理中心網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)和調(diào)制解調(diào)器。

系統(tǒng)的軟件產(chǎn)品包括智能物業(yè)管理服務(wù)器軟件、智能物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫軟件、機(jī)電設(shè)備管理軟件、綜合保安管理軟件和系統(tǒng)集成網(wǎng)關(guān)應(yīng)用軟件。