【安防知識(shí)網(wǎng)】在實(shí)際應(yīng)用中，物業(yè)公司主要是一個(gè)管理者和應(yīng)用者。目前部分大型的開發(fā)商都擁有自己的物業(yè)管理單位，負(fù)責(zé)對(duì)自己開發(fā)的住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行使用后的管理工作，而另一些小區(qū)則是委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司來進(jìn)行管理。正是由于這種應(yīng)用模式，也使得當(dāng)前的物業(yè)管理公司在對(duì)安防系統(tǒng)的應(yīng)用上有些“尷尬”，一來大多數(shù)物業(yè)公司無法涉及小區(qū)前期的建設(shè)，他們對(duì)產(chǎn)品、系統(tǒng)的需求無從得到體現(xiàn);二來隨著中國私有產(chǎn)權(quán)被立法和認(rèn)可，越來越多的住宅小區(qū)建立了自己的業(yè)主委員會(huì)，更多地參與到住宅小區(qū)的管理事務(wù)中，出于多方面的考慮，有的物業(yè)管理公司更傾向于做一個(gè)建議者、提議者的角色，最終往往就出現(xiàn)了很多行業(yè)人士所說的：“有人建、無人管”的現(xiàn)象。如何調(diào)動(dòng)起物業(yè)管理公司在安防應(yīng)用上的積極性、主動(dòng)性是目前的一個(gè)重要課題。

　　安防價(jià)值被體認(rèn)

　　安防系統(tǒng)，特別是小區(qū)對(duì)講系統(tǒng)在民用住宅領(lǐng)域的應(yīng)用價(jià)值被越來越多的體現(xiàn)了出來，其中不但有對(duì)住宅小區(qū)安全防范方面的作用，而且，在對(duì)整個(gè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的幫助上也得到了使用者的認(rèn)可。

　　物業(yè)管理公司直接面對(duì)的就是業(yè)主，因此，維護(hù)與他們良好的關(guān)系是公司的首要目標(biāo)。在安全上，通過安裝視頻監(jiān)控等安防系統(tǒng)，一旦業(yè)主發(fā)生財(cái)產(chǎn)丟失的事件，就可以從監(jiān)控錄像資料中尋找到一些有用的信息，哪怕是給業(yè)主一個(gè)交待，也會(huì)讓他們心情舒暢，真正地發(fā)揮出安防系統(tǒng)應(yīng)用的效果，有時(shí)甚至還可以協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破案件。

　　除此之外，目前安防系統(tǒng)在住宅小區(qū)的應(yīng)用也已更多地涉及到小區(qū)服務(wù)的內(nèi)容。上海愛建園物業(yè)管理處的工程部主管梁亞林介紹道，通過愛建園的對(duì)講系統(tǒng)和中心控制室，如果業(yè)主要叫的士車，只要提前打電話到中控室說：“我是幾零幾號(hào)房，現(xiàn)在需要叫一部的士車”，那么，中控室馬上就會(huì)和門口的保安打個(gè)招呼，而這已經(jīng)超越了安全的范圍了。

　　另外，該住宅小區(qū)的一些物業(yè)保修工作也可以通過對(duì)講系統(tǒng)來完成報(bào)修，不需要另外打電話，又省了錢。例如水管爆裂等事故，業(yè)主可以及時(shí)通過對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)中控室，中控室和工程部講一下，工程人員就可以馬上達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)，這也體現(xiàn)出一個(gè)服務(wù)的層面。還有，有的業(yè)主會(huì)在中控室留言，如：“請(qǐng)?jiān)谑裁磿r(shí)候、有什么事，提醒我一下”。例如，幾點(diǎn)鐘有客人來訪，到時(shí)請(qǐng)幫業(yè)主為客人打開大門，等客人到達(dá)業(yè)主家的門口時(shí)，只要說找?guī)滋?hào)、幾零幾，保安就會(huì)看一下登記，然后幫客人按門鈴?fù)ㄖ獦I(yè)主開門。

　　在這些服務(wù)方面，為業(yè)主提供了很多生活上的方便，也得到了越來越多業(yè)主的認(rèn)同。

　　工作內(nèi)容以保養(yǎng)、維護(hù)為主

　　在對(duì)安防系統(tǒng)的應(yīng)用上，目前物業(yè)管理公司日常的工作是以設(shè)備、系統(tǒng)的保養(yǎng)、維護(hù)為主。大部分安防系統(tǒng)在建成后都有兩年的維保期，在這兩年內(nèi)，設(shè)備和系統(tǒng)出現(xiàn)問題，一般都會(huì)由指定的工程商來解決;而兩年之后，基本上所有涉及到設(shè)備和系統(tǒng)的問題都全部由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)機(jī)電方面的人員來處理。

　　上海東方曼哈頓·世紀(jì)豪庭物業(yè)管理處的工程部陳經(jīng)理表示，該小區(qū)分三期建成，共有1700多戶，1至3期的小區(qū)安防系統(tǒng)共享同一個(gè)管理平臺(tái)，工程部不僅負(fù)責(zé)安防系統(tǒng)的維護(hù)工作，小區(qū)里其它的設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)也是由他們?cè)谧?，工程部?huì)定期對(duì)安防系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，另外還會(huì)定期找一些業(yè)主做回訪，并且做設(shè)備的檢測(cè)，通過這些，來達(dá)到對(duì)設(shè)備的了解，也讓業(yè)主看到物業(yè)公司確實(shí)是在對(duì)安防系統(tǒng)做調(diào)試和維修保養(yǎng)工作。

　　愛建園的梁亞林則表示道，愛建園的圍墻報(bào)警系統(tǒng)一般每天晚上都要測(cè)試一次，工作人員每天晚上回去都要填報(bào)表，記錄下探頭的靈敏程度;還有，電子巡更系統(tǒng)也是每天都要進(jìn)行測(cè)試。

　　此外，由于小區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作量較大，目前很多物業(yè)管理公司開始與一些外部單位合作，將安防設(shè)備和系統(tǒng)的日常保養(yǎng)工作“外包”給他們。愛建園的梁亞林介紹說，現(xiàn)在，愛建園專門聘請(qǐng)了一個(gè)保養(yǎng)單位對(duì)門口機(jī)作定期的拆件維護(hù)，例如到了上海的梅雨季節(jié)期，天氣潮濕對(duì)產(chǎn)品的影響很大，按鍵接觸容易出現(xiàn)故障，屏幕顯示效果就會(huì)不好。因此，愛建園非常注意平時(shí)的設(shè)備保養(yǎng)，如趁天氣好的時(shí)候拿酒精、棉花對(duì)設(shè)備的零部件進(jìn)行擦拭等等。

　　一般地，物業(yè)管理公司選擇這些“外包”保養(yǎng)單位，主要還是首先考察他們的技術(shù)能力，不只是把產(chǎn)品“換下來”的問題，對(duì)他們的要求是，一要節(jié)約成本，二要保證設(shè)備的正常運(yùn)行。[nextpage]

　　迫切需求規(guī)范的售后服務(wù)

　　安防產(chǎn)品作為電子消耗品中的一類，產(chǎn)品的老化、損耗問題是目前住宅小區(qū)應(yīng)用中最常遇到的情況。

　　愛建園的梁亞林介紹道：“現(xiàn)在我們和廠商的關(guān)系以‘修'為主，主要是在電子元件的耐用性方面，如對(duì)講室內(nèi)機(jī)的按鍵，特別是“0”、“#”這些使用頻率最高的字母按鍵，為了耐磨損，目前我們采用的Fermax產(chǎn)品都使用了特殊的材料，最新的產(chǎn)品甚至采用了一層鍍金薄膜，來抗氧化?！?/P>

　　作為管理者、使用者的角色，物業(yè)管理公司最關(guān)心的莫過于售后服務(wù)了。據(jù)了解，目前物業(yè)單位普遍對(duì)廠商提供的系統(tǒng)前期使用培訓(xùn)、維修響應(yīng)速度、維修質(zhì)量非常在意。東方曼哈頓·世紀(jì)豪庭的陳經(jīng)理表示，樓盤建成后，廠商會(huì)要求他們工程部的一些保安人員參加現(xiàn)場(chǎng)模擬培訓(xùn)，還去到廠商的模擬操作室，所有設(shè)備都和實(shí)際應(yīng)用的一樣;另外廠商也會(huì)提供一定的備品備件，來保證售后服務(wù)的品質(zhì)。目前他們對(duì)廠商所提供的維修速度、維修質(zhì)量，以及維修成本都較滿意。

　　然而，另一方面，對(duì)于大多數(shù)物業(yè)公司來講，兩年的維保期過了之后，他們的“惡夢(mèng)”也就開始了。由于絕大多數(shù)住宅小區(qū)的安防系統(tǒng)都是開發(fā)商建好后留給物業(yè)管理者使用的，物業(yè)管理公司對(duì)設(shè)備提供廠商的背景、資料并不了解;而且一般一套系統(tǒng)會(huì)由幾個(gè)廠家的產(chǎn)品所組成，甚至一個(gè)小區(qū)的門禁控制系統(tǒng)就包括對(duì)講門口機(jī)和閘口機(jī)兩個(gè)不同的廠家產(chǎn)品，因此，這也為物業(yè)管理公司帶來了許多工作上的不便。

　　大多數(shù)情況下，如果發(fā)生產(chǎn)品問題，物業(yè)管理公司只得將產(chǎn)品拆下來，看看是哪個(gè)廠家的產(chǎn)品，再找他們?cè)诋?dāng)?shù)氐穆?lián)絡(luò)電話，一個(gè)個(gè)地去找，修好一家的產(chǎn)品就登記一下這個(gè)廠家的資料，下次才知道要找誰。

　　愛建園的梁亞林表示道：“現(xiàn)在麻煩就在這里，我們天天都在找，例如深圳‘XX'廠家，到處去問這家廠家在哪里，有的手機(jī)打了半天，還要問他：‘你在哪里，什么單位，什么公司，我們要買什么東西，你們那里有沒有?'，有的甚至還要和你說非要到深圳去一趟不可。你說煩不煩?”

　　因此，很多的物業(yè)管理公司開始期望能夠由一家廠商來提供一整套綜合的設(shè)備或服務(wù)，就像萬科的樓盤裝修全部交給百安居來負(fù)責(zé)一樣。

　　另一方面，一些物業(yè)公司也反映，目前的設(shè)備、系統(tǒng)維護(hù)工作仍沒有合理、規(guī)模的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)行為混亂，各廠家的作法也不一。對(duì)此，他們希望廠家的維修服務(wù)可以更標(biāo)準(zhǔn)化，例如為客戶提供的每一項(xiàng)服務(wù)都有合理的標(biāo)價(jià)。

　　總的來看，物業(yè)管理公司在未來的住宅小區(qū)安防應(yīng)用上仍需重新定義好與房地產(chǎn)開發(fā)商，以及業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系，真正發(fā)揮出自己的作用，而不僅僅只是限于目前以“修”為主的業(yè)務(wù)內(nèi)容。在項(xiàng)目前期的建設(shè)中，更多地與開發(fā)商一起參與到產(chǎn)品、系統(tǒng)的選型中，讓終端用戶的需求體現(xiàn)出來;另一方面，在與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系上，建立起相互誠信的服務(wù)理念，在業(yè)主對(duì)安全需求逐步上升之后，更好地為業(yè)主提供安防服務(wù)，積極提升物業(yè)管理公司在安防應(yīng)用環(huán)節(jié)上的地位