居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則
1. 總 則
1. 0. 1 總體目標與建設(shè)原則
為適應(yīng)21世紀信息社會的生活方式, 提高住宅功能質(zhì)量, 居住小區(qū)智能化系統(tǒng)總體目標是：通過采用現(xiàn)代信息傳輸技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息集成技術(shù)，進行精密設(shè)計、優(yōu)化集成、精心建設(shè)，提高住宅高新技術(shù)的含量和居住環(huán)境水平，以滿足居民現(xiàn)代居住生活的需求。
系統(tǒng)建設(shè)原則如下：
1. 符合國家信息化建設(shè)的方針、政策和地方政府總體規(guī)劃建設(shè)的要求；
2. 系統(tǒng)的等級標準應(yīng)與項目開發(fā)定位相適應(yīng);
3. 小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)必須遵循國家和地方的有關(guān)標準、規(guī)范和規(guī)定；
4. 系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)應(yīng)與土建工程的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)同步進行；
5.小區(qū)必須實行嚴格的質(zhì)量監(jiān)控，并達到國家規(guī)定的驗收標準；
6. 小區(qū)建設(shè)應(yīng)推進信息資源共享，促進我國住宅信息設(shè)備和軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1.0.2 小區(qū)分類
為使不同類型、不同居住對象、不同建設(shè)標準的小區(qū)合理配置智能化系統(tǒng)，小區(qū)按不同的功能設(shè)定、技術(shù)含量、經(jīng)濟投入等因素綜合考慮，劃分為：一星級（符號★，下同）、二星級（符號★★，下同）、三星級（符號★★★，下同）三種類型。
1.0.3 小區(qū)建設(shè)要求
小區(qū)建設(shè)應(yīng)符合“文明居住環(huán)境”的要求，采用先進、適用的智能化成套集成技術(shù)，提高居住區(qū)的安全性、適用性和物業(yè)管理水平。在建設(shè)主管部門的指導(dǎo)下，通過小區(qū)建設(shè)，鼓勵住宅信息集成企業(yè)、產(chǎn)品與設(shè)備開發(fā)企業(yè)積極參與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作，發(fā)展新興的住宅信息產(chǎn)業(yè)。
1． 建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系
1） 住宅智能化技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備和通過優(yōu)化集成后的成套設(shè)備的質(zhì)量審驗：
2） 小區(qū)工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度；
3） 小區(qū)質(zhì)量綜合評價制度。
2． 實行住宅智能化系統(tǒng)與居住小區(qū)同步建設(shè)
1） 住宅智能化系統(tǒng)與居住小區(qū)實行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、施工；
2） 小區(qū)應(yīng)采用技術(shù)先進、性能可靠、經(jīng)濟合理的材料、設(shè)備和產(chǎn)品；
3） 小區(qū)應(yīng)逐步實現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工。
3． 小區(qū)智能化布線應(yīng)符合開放性、兼容性、擴展性等要求，達到布線簡化、安裝方便、技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理的目標。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質(zhì)量、高效益的居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。
4． 小區(qū)應(yīng)積極推廣應(yīng)用國家和有關(guān)部門正式推薦的住宅智能化新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新產(chǎn)品。
5．小區(qū)在實施前應(yīng)對未來物業(yè)管理進行全面策劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)管理的一切準備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)管理系統(tǒng)安全、準確、可靠地運轉(zhuǎn)。
1.0.4 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求
小區(qū)規(guī)劃應(yīng)作到因地制宜、布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美。住宅設(shè)計作到空間尺度適宜、套型功能完善、采光通風良好、建筑造型美觀。
1.0.5 住宅性能認定要求
居住小區(qū)竣工交付使用前應(yīng)參照建設(shè)部建住房[1999]114號文《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）申請性能認定。
２．系統(tǒng)的分類
居住小區(qū)智能化系統(tǒng)按其硬件配置功能要求、技術(shù)含量、經(jīng)濟合理等劃分為一星級、二星級、三星級。
２.0.1 一星級
根據(jù)小區(qū)實際情況，建設(shè)“居住小區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求”標準中所列舉的基本配置。具體如下：
1. 安全防范子系統(tǒng)
(1)住宅報警裝置
(2)訪客對講裝置
(3)周邊防越報警裝置
(4)閉路電視監(jiān)控裝置
(5)電子巡更裝置
2. 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)
(1)自動抄表裝置
(2)車輛出入與停車管理裝置
(3)緊急廣播與背景音樂
(4)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
(5)設(shè)備監(jiān)控裝置
3. 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)
為實現(xiàn)上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座。
２.0.2 二星級
二星級除具備一星級的全部功能之外，要求在安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)的建設(shè)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提升。并根據(jù)小區(qū)實際情況，科學合理地選用“居住小區(qū)智能系統(tǒng)技術(shù)分類”標準中所列舉的可選配置。
２.0.3 三星級
三星級應(yīng)具備二星級的全部功能，系統(tǒng)先進、實用和可靠。并具有可擴充性和可維護性。特別要重視智能化系統(tǒng)中管網(wǎng)、設(shè)備間（箱）、設(shè)備與電子產(chǎn)品安裝以及防雷與接地等設(shè)計與施工。并在采用先進技術(shù)與為物業(yè)管理和住戶提供服務(wù)方面有突出技術(shù)優(yōu)勢。
３．系統(tǒng)技術(shù)要求
３.0.1系統(tǒng)結(jié)構(gòu)
居住小區(qū)智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網(wǎng)、現(xiàn)場總線、有線電視網(wǎng)與電話線等）為物理平臺；聯(lián)結(jié)各個智能化子系統(tǒng)，通過物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的服務(wù)。居住小區(qū)內(nèi)可以采用多種網(wǎng)絡(luò)拓樸結(jié)構(gòu)（如樹型結(jié)構(gòu)、星型結(jié)構(gòu)或混合結(jié)構(gòu)），圖1為居住小區(qū)智能化系統(tǒng)總體框圖。
３.0.2系統(tǒng)功能
居住小區(qū)智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組成，系統(tǒng)功能框圖如圖2所示。
３.0.3系統(tǒng)硬件
1.系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計算機、家庭智能控制箱、公共設(shè)備、計量儀表和電子器材等，應(yīng)優(yōu)先選擇先進、適用、成熟的產(chǎn)品和技術(shù)。避免短期內(nèi)因技術(shù)陳舊造成整個系統(tǒng)性能不高而過早陶汰。同時應(yīng)避免采用技術(shù)上不成熟的硬件產(chǎn)品。
2.硬件產(chǎn)品應(yīng)具有兼容性，便于系統(tǒng)產(chǎn)品更新與維護。
3.硬件產(chǎn)品應(yīng)具有可擴充性，便于系統(tǒng)升級與擴展。
３.0.4系統(tǒng)軟件
系統(tǒng)軟件的功能好壞直接關(guān)系到整個系統(tǒng)的水平。系統(tǒng)軟件包括：計算機及網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、應(yīng)用軟件及實時監(jiān)控軟件等。
1.系統(tǒng)軟件應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。
2.系統(tǒng)軟件應(yīng)操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術(shù)，使系統(tǒng)具有處理聲音及圖像的能力。用機環(huán)境要適應(yīng)不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質(zhì)。
3.系統(tǒng)軟件應(yīng)支持硬件產(chǎn)品的更新。
5. 系統(tǒng)軟件應(yīng)具有可擴充性。
３.0.5系統(tǒng)集成
1. 根據(jù)對居住小區(qū)智能化系統(tǒng)不同需求，可采用不同的集成技術(shù)。應(yīng)在居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃階段制定所采用的系統(tǒng)集成方案。
2. 提倡采用寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、電話網(wǎng)等的融合技術(shù)，減化居住小區(qū)內(nèi)信息傳輸通道的布線系統(tǒng)，提高系統(tǒng)性能價格比。
3. 在規(guī)劃階段應(yīng)將各子系統(tǒng)及子系統(tǒng)內(nèi)功能模塊的各種信息交接接口標準化，便于系統(tǒng)集成的實施。
4. 住宅內(nèi)可采用集各種功能為一體的控制技術(shù)。逐步發(fā)展采用無線傳輸技術(shù)。
5. 提倡居住小區(qū) “一卡通”系統(tǒng),智能化系統(tǒng)與社會其它職能部門聯(lián)網(wǎng)使用。
6. 中心控制室,布線管網(wǎng)，接地與防雷，系統(tǒng)供電的要求
(1) 中心控制室
居住小區(qū)應(yīng)設(shè)立中心控制室，位置首選小區(qū)的中間位置，當居住小區(qū)規(guī)模較大時，應(yīng)設(shè)立一個或多個分中心。中心控制室應(yīng)設(shè)有可直接外開的安全出口，其它還應(yīng)滿足GB50198－1994民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范中關(guān)于機房的規(guī)定。
(2) 布線管網(wǎng)
智能小區(qū)應(yīng)將智能化系統(tǒng)布線管網(wǎng)納入居住小區(qū)綜合管路的設(shè)計中，并符合居住小區(qū)總平面規(guī)劃的要求和房屋結(jié)構(gòu)對預(yù)埋管路的要求。
(3) 防雷與接地
應(yīng)根據(jù)不同的地區(qū)和子系統(tǒng)，提出符合規(guī)定的接地與防雷技術(shù)要求，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接地排的引入方案。
(4) 系統(tǒng)供電
居住小區(qū)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電方式，對于家庭報警及自動抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的24小時內(nèi)正常工作。
４．系統(tǒng)實施細則
4.0.1一星級
1. 安全防范子系統(tǒng)
通過在居住小區(qū)周界、重點部位與住戶室內(nèi)安裝安全防范的裝置，并由居住小區(qū)物業(yè)管理中心統(tǒng)一管理，來提高居住小區(qū)安全防范水平。
(1) 住宅報警裝置
住戶室內(nèi)安裝家庭緊急求助報警裝置。居住小區(qū)物業(yè)管理中心應(yīng)實時處理與記錄報警事件。
(2) 訪客對講裝置
在住宅樓道入口處安裝防盜門控及語言對講裝置，住戶可控制開啟樓寓防盜門。
(3) 周界防越報警裝置
對封閉式管理的居住小區(qū)周界設(shè)置越界探測裝置，并與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)使用，能及時發(fā)現(xiàn)非法越界者并能實時顯示報警路段和報警時間，自動記錄與保存報警信息。
(4) 閉路電視監(jiān)控
根據(jù)居住小區(qū)安全防范管理的需要，對居住小區(qū)的主要出入口及公建重要部位安裝攝像機進行監(jiān)控。居住小區(qū)物業(yè)管理中心可自動／手動切換系統(tǒng)圖像，可對攝像機云臺及鏡頭進行控制；可對所監(jiān)控的重要部位進行長時間錄像。
(5) 電子巡更裝置
居住小區(qū)內(nèi)安裝電子巡更系統(tǒng)，保安巡更人員按設(shè)定路線進行值班巡查并予以記錄。
巡更站點與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現(xiàn)對保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。
2.管理與監(jiān)控子系統(tǒng)
(1) 自動抄表裝置
住宅內(nèi)安裝水、電、氣、熱等具有信號輸出的表具，并將表具計量數(shù)據(jù)遠傳至居住小區(qū)物業(yè)管理中心，實現(xiàn)自動抄表。應(yīng)以計量部門確認的表具顯示數(shù)據(jù)作為計量依據(jù)，定期對遠傳采集數(shù)據(jù)進行校正，達到精確計量。上述表具也可采用IC卡表具?！?br /> (2) 車輛出入與停車管理裝置
居住小區(qū)內(nèi)車輛出入口通過IC卡或其它形式進行管理或計費，實現(xiàn)車輛出入及存放時間記錄、查詢、區(qū)內(nèi)車輛存放管理等。
(3) 緊急廣播與背景音樂
在居住小區(qū)內(nèi)安裝有線廣播裝置，在特定分區(qū)內(nèi)可播業(yè)務(wù)廣播、會議廣播或通知等。在發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。
(4) 物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
居住小區(qū)物業(yè)管理中心配備有計算機或計算機局域網(wǎng)，配置實用可靠的物業(yè)管理軟件。實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化。并要求安全防范子系統(tǒng)，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、設(shè)備監(jiān)控裝置等在居住小區(qū)物業(yè)管理中心集中管理，便于及時對報警信號作出響應(yīng)及處理。
(5) 設(shè)備監(jiān)控裝置
在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應(yīng)具備下列功能：
1) 給排水設(shè)備故障報警；
2) 蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位報警；
3) 電梯故障報警、電梯內(nèi)人員求救信號指示或語音對講；
4) 變配電間設(shè)備的故障報警；
5) 欽用蓄水池過濾、殺菌設(shè)備的故障報警；
3. 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)
本子系統(tǒng)是由居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等所組成，提倡采用多網(wǎng)融合技術(shù)。
(1) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等各自成系統(tǒng)，采用多種布線方式，但要求科學合理、經(jīng)濟適用。
(2) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)類型可采用以下所列類型之一或其組合：FTTX（X可為B、F，即光纖到樓棟、光纖到樓層），HFC（光纖同軸網(wǎng)）和XDSL（X可為A、V等，即高速數(shù)字用戶環(huán)路）或其它類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)。
(3) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供管理系統(tǒng)，支持用戶開戶、用戶銷戶、用戶暫停、用戶流量時間統(tǒng)計、用戶訪問記錄、用戶流量控制等管理功能，使用戶生活在一個安全方便的信息平臺之上。
(4) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供安全的網(wǎng)絡(luò)保障。
(5) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供本地計費或遠端撥號用戶認證
（RADIUS）的計費功能。
(6) 每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)接口。
4.0.2 二星級
1. 安全防范子系統(tǒng)
二星級應(yīng)具備一星級的全部功能，安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)的系統(tǒng)建設(shè)，其功能及技術(shù)水平上應(yīng)有較大提升。
(1)住宅報警裝置
戶門安裝防盜報警裝置，依據(jù)實際需要陽臺外窗安裝防范報警裝置；住戶室內(nèi)安裝燃氣泄露自動報警裝置。
(2) 訪客對講裝置
訪客對講裝置可采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講裝置，居住小區(qū)主要出入口安裝訪客對講裝置
(3) 周界防越報警裝置
居住小區(qū)物業(yè)管理中心采用電子地圖指示報警區(qū)域，并配置聲、光提示。小區(qū)周界采用閉路電視實時監(jiān)控，或居住小區(qū)周界防越報警裝置與閉路電視監(jiān)視裝置聯(lián)動。留有對外報警接口。
(4) 閉路電視監(jiān)控
根據(jù)小區(qū)實際情況對居住小區(qū)主要通道、停車場、電梯轎廂（多層或高層住宅）等部位適當?shù)卦O(shè)置攝像機，達到有效的監(jiān)視目的。
(5) 電子巡更裝置
巡更站點與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現(xiàn)對保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。
2.管理與監(jiān)控子系統(tǒng)
(1)自動抄表裝置
上述表具數(shù)據(jù)可遠傳到供水、電、氣、熱相應(yīng)的職能部門。住戶可通過居住小區(qū)內(nèi)部寬帶網(wǎng)、Internet網(wǎng)等查看表具數(shù)據(jù)或網(wǎng)上支付費用。
(2) 車輛出入與停車管理裝置
停車出入口車輛管理裝置與居住小區(qū)物業(yè)管理中心計算機聯(lián)網(wǎng)使用。
(3) 緊急廣播與背景音樂
小區(qū)內(nèi)安裝有線廣播裝置，播放背景音樂。
(4) 物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
居住小區(qū)建立Internet網(wǎng)站，住戶可在網(wǎng)上查詢物業(yè)管理信息。居住小區(qū)內(nèi)安全防范子系統(tǒng)，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、設(shè)備監(jiān)控裝置等與居住小區(qū)物業(yè)管理的計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。居住小區(qū)內(nèi)采用“一卡通”技術(shù)。
(5) 設(shè)備監(jiān)控裝置
在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應(yīng)具備下列功能：
1) 變配電設(shè)備狀態(tài)顯示、故障警報；
2) 電梯運行狀態(tài)顯示、查詢、故障警報；
3) 場景的設(shè)定及照明的調(diào)整。
4) 欽用蓄水池過濾、殺菌設(shè)備監(jiān)測；
5) 對園林綠化澆灌實行控制；
6) 對所有監(jiān)控設(shè)備的等待運行維護進行集中管理；
7) 對居住小區(qū)集中供冷和供熱設(shè)備的運行與故障狀態(tài)進行監(jiān)測
公共設(shè)施監(jiān)控信息與相關(guān)部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。
3. 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)
控制網(wǎng)中有關(guān)信息，通過小區(qū)寬帶接入網(wǎng)傳輸?shù)骄幼⌒^(qū)物業(yè)管理中心計算機系統(tǒng)中，用于統(tǒng)一管理。
4.0.3 三星級
三星級應(yīng)具備二星級的全部功能，采用技術(shù)先進，便于系統(tǒng)集成，易操作及維護，可擴充性好。智能化系統(tǒng)中管網(wǎng)、設(shè)備間（箱）與電子產(chǎn)品安裝以及防雷與接地等設(shè)計與施工方面嚴格按國家標準或國際標準進行管網(wǎng)、設(shè)計與施工。目前暫無標準可循的，可按廠家自行制定標準。并在以下方面之一有突出的技術(shù)優(yōu)勢：
1、智能化系統(tǒng)應(yīng)用先進技術(shù)應(yīng)用方面：如采用多網(wǎng)融合技術(shù)，智能家庭控制器、IP協(xié)議智能終端等。
2、智能化系統(tǒng)為物業(yè)管理和住戶提供服務(wù)方面：建立小區(qū)Internet網(wǎng)站和小區(qū)數(shù)據(jù)中心，提供物業(yè)管理、電子商務(wù)、VOD、網(wǎng)上信息查詢與服務(wù)、遠程醫(yī)療與遠程教育等增值服務(wù)項目。
主編單位： 建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司
建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心
參編單位： 廈門市萬安實業(yè)有限公司 無錫阿德勒科技發(fā)展有限公司
華為技術(shù)有限公司 深圳開發(fā)科技股份有限公司
主 編： 王素卿、童悅仲
副 主 編： 婁乃琳、方天培
參 加 人： 舒世從、張文才、李雪佩、林賢光、張 彥、陳 龍、
楊柱石、朱祖良、袁政宇、韓西京、張海燕、李 寧
本導(dǎo)則由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心負責解釋。